Trust everything

's-Hertogenbosch | Eindhoven | Amsterdam

BETEKENT EINDE FRANCHISE OOK HET EINDE VAN DE HUUROVEREENKOMST?

19 mei 2017

Onze ervaring leert dat een gecombineerde overeenkomst – zoals een franchiseovereenkomst gecombineerd met een huurovereenkomst – tot ingewikkelde problemen kan leiden. Zo komt het vaak voor dat een franchisenemer een pand (onder)huurt van de franchisegever. Betekent het einde van een franchiseovereenkomst dan ook het einde van de huurovereenkomst?

Koppeling ‘franchise – huur’

In veel franchise- en huurovereenkomsten staan zogenaamde ‘koppelbepalingen’. Deze bepalen dat als de ene overeenkomst zal worden beëindigd, dit ook beëindiging van de andere overeenkomst tot gevolg heeft. Hiermee worden beide overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar verbonden. Voor een franchisegever is het als (onder)verhuurder van belang een dergelijke koppeling aan te brengen tussen de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst. De franchisegever zal namelijk over de locatie willen blijven beschikken als de franchiseovereenkomst - om welke reden dan ook - eindigt.

Huurbescherming

Op het eerste oog lijkt dit volledig duidelijk, maar er zit een belangrijke adder onder het gras. Een dergelijke koppelbepaling kan namelijk in strijd zijn met dwingende bepalingen van het huurrecht. Een huurder van middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) wordt door de wet namelijk een stuk beter beschermd dan een franchisenemer. De wet bepaalt dat de looptijd van een huurovereenkomst die betrekking heeft op de huur van middenstandsbedrijfsruimte voor 5 jaar dient te gelden (met een verlengingsmogelijkheid van nog eens 5 jaar). Door de koppelbepaling kan de huurovereenkomst dus korter dan de wettelijke bepaalde 5 jaar duren. Dit is in strijd met dwingend recht en de franchisenemer c.q. huurder heeft dan de mogelijkheid de koppelbepaling te vernietigen. Het gevolg hiervan is dat de franchiseovereenkomst kan zijn geëindigd, maar omdat de koppelbepaling is vernietigd loopt de huurovereenkomst door. De franchisegever kan in dat geval de bedrijfsruimte niet opnieuw verhuren aan een nieuwe franchisenemer en de voormalige franchisenemer blijft huurder van de bedrijfsruimte.

Ter voorkoming van dit scenario, kunnen franchisegever en franchisenemer de rechter gezamenlijk verzoeken de koppelbepaling goed te keuren. Waar deze verzoeken in het verleden nog wel werden ingewilligd, is de kantonrechter tegenwoordig (veel) terughoudender met het goedkeuren van dergelijke bepalingen. Tegenwoordig wordt de oplossing dan ook vaak gezocht in het zeer specifiek omschrijven van de bestemming waarvoor het gehuurde mag worden gebruikt, bijvoorbeeld voor uitsluitend het exploiteren van een bepaalde vestiging onder de formule van de franchisegever, tevens (onder)verhuurder.

In oudere contracten komt de vraag over de vernietigbaarheid van koppelbepalingen regelmatig aan de orde. Zo ook in het recente arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2017.

Arrest Hoge Raad van 3 maart 2017

Begin dit jaar heeft de Hoge Raad een arrest van het hof intact gelaten in een langlopende zaak tussen een supermarktketen en een franchisenemer. Tussen partijen was een samenwerkings(/franchise)overeenkomst gesloten, evenals een onderhuurovereenkomst. Een van de vragen die hier aan bod kwam was of een tekortkoming in de nakoming van de franchiseovereenkomst gevolgen kon hebben voor het kunnen beëindigen van de huurovereenkomst.

Ook in die huurovereenkomst was een koppelingsbepaling opgenomen. Hierin stond – samengevat weergegeven – dat de huurder zich zolang hij van het gehuurde gebruik maakt zich had te houden aan de franchiseovereenkomst. Een toerekenbare tekortkoming uit hoofde van de franchiseovereenkomst werd – aldus deze bepaling - beschouwd als een toerekenbare tekortkoming uit hoofde van de huurovereenkomst. Voor deze koppelbepaling was geen goedkeuring gevraagd aan de rechter.

Kort en goed raakte de franchisegever bekend met fraude van de franchisenemer. Bepaalde omzet werd achtergehouden waardoor te weinig franchise fee werd betaald. Op deze grond ontbond de franchisegever zowel de franchiseovereenkomst als de huurovereenkomst. Verder werd (voor de zekerheid) de huurovereenkomst opgezegd, onder meer op grond van dringend eigen gebruik.

De rechtbank oordeelde dat de fraude onvoldoende was komen vast te staan. Ontbinding op die grond was niet mogelijk. Wel kon de franchisegever de huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik. De rechtbank bepaalde een einddatum van de huurovereenkomst, maar de franchisegever was hierdoor op grond van artikel 7:297 BW wel verplicht een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van de franchisenemer te betalen. In de praktijk kunnen deze bedragen flink oplopen. In dit geval bedroegen de kosten € 50.000,--.

Anders dan de rechtbank, kwam het hof wel tot de conclusie dat sprake was van fraude en daardoor was te weinig franchise fee betaald. Deze toerekenbare tekortkoming van de franchiseovereenkomst rechtvaardigde –volgens het hof de ontbinding van de huurovereenkomst. Let wel, hierdoor hoefde de franchisegever geen verhuis- en inrichtingskosten meer te betalen aan de franchisenemer.

Bij de Hoge Raad klaagde de franchisenemer over de rechtmatigheid van de koppelbepaling. Volgens hem werd met deze bepaling afbreuk gedaan aan zijn rechten als huurder en had deze bepaling daarom vooraf door de rechter moeten worden goedgekeurd. Zonder die goedkeuring was de koppelbepaling vernietigbaar. Door dit niet te onderkennen, had het hof blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, aldus de franchisenemer

De Hoge Raad volgt de franchisenemer c.q. huurder niet in zijn betoog en laat het arrest van het hof intact. Het hof had namelijk bepaald dat een overeenkomst vernietigbaar is als hiermee ten nadele van de huurder van de wet wordt afgeweken, tenzij voor het beding met de afwijking een goedkeuring van de rechter is verkregen. Er komen in de wet – meer specifiek in afdeling 6 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek – echter geen bepalingen voor die betrekking hebben op de vraag wanneer een huurder geacht wordt toerekenbaar tekort te schieten in zijn verplichtingen en welke rechten de verhuurder tegen de huurder heeft in geval van toerekenbaar te kortschieten van de huurder. Van een afwijking van de wet ten nadele van de huurder was dus geen sprake.

Gelet op de in artikel 7:291 lid 1 BW voorziene begrenzing moet, zoals ook het hof in navolging van de rechtbank doet, aangenomen worden dat de koppelbepaling niet onder de werking van artikel 7:291 BW valt. De klacht faalt dan ook.

Advies

Dit arrest bevestigt dat een toerekenbare tekortkoming in een franchiseovereenkomst een ontbinding van een huurovereenkomst tot gevolg kan hebben. Hiervoor is vereist dat niet de ‘gebruikelijke’ koppelbepaling in de huurovereenkomst is opgenomen (‘ingeval de franchiseovereenkomst eindigt, eindigt ook de huurovereenkomst’), maar in de koppelbepaling dient te zijn opgenomen dat ingeval er sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de franchiseovereenkomst dit tevens een toerekenbare tekortkoming in de huurovereenkomst oplevert. Kan de franchiseovereenkomst worden beëindigd, kan in dat geval ook de huurovereenkomst worden beëindigd.

Ons advies aan franchisegevers c.q. verhuurders, is dan ook om altijd een soortgelijke koppelbepaling in een huurovereenkomst op te nemen. Dit om te voorkomen dat je rechtsgeldig van een frauduleuze - of een anderszins tekortschietende - franchisenemer afscheid kunt nemen, maar blijft zitten met een ongewenste huurder.

Daarnaast is het vaak ook verstandig om een (zeer) specifieke omschrijving van de bestemming van het gehuurde in het contract op te nemen. Ook op die manier kan het achterliggende doel – te weten het behoudt van de bedrijfsruimte voor een vestiging van de franchiseformule – worden gegarandeerd.

En franchisenemer c.q. huurder let op: het niet naleven van de franchiseovereenkomst kan dus ook gevolgen hebben voor het voortduren van de huurovereenkomst.

LXA The Law Firm heeft bijzondere ervaring op het gebied van het huurrecht en juridische aspecten van franchise. Vanuit onze jarenlange praktijkervaring kunnen wij u voorzien van zowel juridisch als praktisch advies. U kunt daarvoor vrijblijvend contact opnemen met mr. Peter Huijbregts (huurrecht) of mr. Maikel Exterkate (franchiserecht).

 

Meer weten?

Voor meer informatie over dit artikel kunt u contact opnemen met

Laatste artikelen in overheid & vastgoed

12 juli 2018

BOSSCHE BESTUURSRECHTERS VAREN EIGEN KOERS

Mag  een gemeente de kosten van het opruimen van drugsafval verhalen op twee erfgenamen om de simpele reden dat zij als eigenaar verantwoordelijk zijn voor hun perceel? En mag de rechtbank daar überhaupt iets van vinden?

Lees verder

12 juli 2018

OOK BIJ DIRECTIEVOERING IS (PRO)ACTIEF HANDELEN VAN DE AANNEMER VEREIST

Een opdrachtgever kan een ander (of zichzelf) conform de UAV als directievoerder aanwijzen. Hoe ver reikt de taak en verantwoordelijkheid van de directievoerder?

Lees verder

10 juli 2018

HOE BESCHERMT U UW CONCURRENTIEPOSITIE?

Door recente rechtspraak van de hoogste bestuursrechter kunnen ondernemers makkelijker hun concurrentiepositie veiligstellen via het bestuursrecht.

Lees verder
Heeft u een vraag? Wij helpen u graag verder. Neem contact op met een van onze specialisten.

Onze diensten