Trust everything

's-Hertogenbosch | Eindhoven | Amsterdam

BOUWTITELS STEEDS MINDER EEN RUSTIG BEZIT

10 april 2017

Begin dit jaar heeft de Raad van State uitspraak gedaan in een zaak die grote gevolgen heeft voor projectontwikkelaars. Vanaf nu moeten zij namelijk (nog) meer rekening houden met de mogelijkheid dat de gemeente haar bestemmingsplannen kan wijzigen. Actief handelen is dus vereist. De gevolgen van de uitspraak zijn dus groot. Maar voordat daar nader op in wordt gegaan, eerst even kort de feiten op een rij.

De zaak

In de uitspraak van de Afdeling ging het om een gemeente die een wijzigingsbevoegdheid had opgenomen in het bestemmingsplan, waardoor zij ervoor kon kiezen om na tien jaar onbenutte bouwtitels te schrappen. Een omwonende was het hier niet mee eens en ging in beroep tegen het bestemmingsplan. De Afdeling moest vervolgens oordelen of het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid redelijk was.

De gemeente had ervoor gekozen de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan op te nemen, omdat het plangebied in een zogeheten krimpregio ligt. De gemeente wilde op termijn voorkomen dat er extra woningen zouden worden gebouwd, waardoor ze haar woningbouwprogramma niet meer zou kunnen realiseren. Tien jaar na de vaststelling van het bestemmingsplan zou de gemeente het daarom mogen wijzigen in een andere bestemming.

Wel was het volgens de gemeente uit het oogpunt van rechtszekerheid gewenst om de eigenaren van de percelen nog enkele jaren in de gelegenheid te stellen gebruik te maken van hun bouwmogelijkheden. De eigenaren wisten met andere woorden waar zij aan toe waren: ze zouden in ieder geval nog een aantal jaren de tijd hebben om te gaan bouwen, daarna zou deze mogelijkheid kunnen vervallen. De omwonende was het niet met de gemeente mee eens, onder meer omdat de wijzigingsbevoegdheid er juist toe zou leiden dat er meer woningen gebouwd zouden worden.

De Afdeling oordeelde echter dat de keuze van de gemeente om het bestemmingsplan later nog te kunnen wijzigen, gelet op de gemeentelijke keuzes in de structuurvisie en het feit dat de gemeente een lange termijn had opgenomen in het kader van de rechtszekerheid, niet onredelijk was. Het beroep werd daarom afgewezen.

Gevolgen

We weten dus dat het mogelijk is in het bestemmingsplan een bevoegdheid op te nemen om het plan op een later tijdstip te wijzigen. Dit gegeven heeft twee belangrijke gevolgen voor degenen met een bouwtitel, zoals projectontwikkelaars.

Deze uitspraak kan gezien worden als een waarschuwing. Het bestemmingsplan kan na verloop van tijd gewijzigd worden, dus vraag op tijd een vergunning om te mogen bouwen aan. Heb je dit niet binnen de door de gemeente genoemde tijd gedaan, dan bestaat de kans dat het recht om te bouwen vervalt. Het is dus van groot belang om actief te handelen.

Daarnaast lijkt het erop dat de Raad van State met deze uitspraak alvast vooruit is gelopen op de nieuwe Omgevingswet. In het tweede lid van het nieuwe artikel 15.5 van de Omgevingswet wordt namelijk de mogelijkheid opgenomen een bestemmingsplan na verloop van tijd te wijzigen. De minimale termijn die hiervoor geldt is vier jaar: er moet ten minste drie jaar de mogelijkheid bestaan om de bouwplannen uit te voeren èn er moet minstens een jaar van tevoren bekend worden gemaakt dat het plan gewijzigd gaat worden. Let op: deze termijn is dus korter dan de termijn van tien jaar waar het in de uitspraak om ging.

Dit brengt ons op het tweede gevolg en dat is de voorgestelde tekst van het tweede lid van artikel 15.5 van de Omgevingswet. Dit artikel luidt als volgt:

De aanvrager heeft het risico van het ontstaan van de schade, bedoeld in artikel 4:126, tweede lid, onder a, van de Algemene wet bestuursrecht, aanvaard als:

a. een functie die aan een locatie is toegedeeld of een andere met het oog daarop gestelde regel wordt gewijzigd in een omgevingsplan of een omgevingsverordening,

b. gedurende een periode van drie jaar van de mogelijkheden die de functie biedt, geen gebruik is gemaakt, en

c. na het verstrijken van de periode, genoemd onder b, ten minste een jaar voor de bekendmaking van het in onder a bedoelde besluit, gegevens over het voornemen tot wijziging

Dit betekent dat personen geen planschadevergoeding kunnen verzoeken als ze te lang hebben stilgezeten. Door het stilzitten hebben deze personen namelijk het risico van het ontstaan van (plan)schade aanvaard.

Advies

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft duidelijk gemaakt dat bestemmingsplannen na verloop van tijd gewijzigd mogen worden. Dit heeft tot gevolg dat de mogelijkheid om op een perceel te mogen bouwen, kan vervallen. Deze mogelijkheid zal in de toekomst ook in de wet opgenomen worden.

Ons advies luidt dan ook om altijd goed op te letten wanneer de termijn in het bestemmingsplan verstrijkt en voor die tijd aan de slag te gaan om de bouwplannen uit te voeren. Dit voorkomt dat u straks met lege handen komt te staan. Dit laatste geldt des te meer als de Omgevingswet in werking treedt, omdat vanaf dan de mogelijkheid om planschade te verzoeken bij een gewijzigd bestemmingsplan vervalt.

Wilt u nog meer weten over dit onderwerp of heeft u andere vragen? Neem dan gerust contact op met Tim Segers of Lieke Bakker.

 

Meer weten?

Voor meer informatie over dit artikel kunt u contact opnemen met

Laatste artikelen in overheid & vastgoed

13 maart 2018

VERANDERT DE ONDERZOEKSPLICHT VAN EEN KOPER DOOR WIJZIGING IN STANDAARD NVM KOOPAKTE?

Het standaardmodel van de NVM koopakte voor eengezinswoningen is per 1 februari 2018 gewijzigd. Belangrijkste wijziging is dat er voortaan een standaard ontbindende voorwaarde voor het uitvoeren van een bouwkundige keuring staat opgenomen.

Lees verder

12 maart 2018

HUURRECHTELIJKE LESSEN IN EEN PIKANT JASJE

In een arrest van het Gerechtshof Amsterdam stond een raamprostitutiebedrijf centraal met daarboven een woning. Was dit pand aan te merken als ‘bedrijfsruimte’, ‘woonruimte’ of misschien zelfs allebei? En als het bedrijfsruimte is, dan misschien als ‘ambachtsbedrijf’? Juridische relevante vragen als een verhuurder de huur wil verhogen en een huurder het hier niet mee eens is. Hoe oordeelde het Hof?

Lees verder

12 maart 2018

KAN HET ‘PATATPALEIS’ EEN BEROEP DOEN OP NAKOMING VAN EEN OVEREENKOMST WAARBIJ ZIJ GEEN PARTIJ IS?

In een bijdrage in het tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht (RVR) bespreekt mr. Jelle Bekke onder welke omstandigheden derden een beroep kunnen doen op nakoming van een overeenkomst waarbij zij geen partij zijn.

Lees verder
Heeft u een vraag? Wij helpen u graag verder. Neem contact op met een van onze specialisten.

Onze diensten