Trust everything

's-Hertogenbosch | Eindhoven | Amsterdam

HUURPRIJSAANPASSING: WELKE METERS TELLEN MEE?

7 april 2017

De huurder en de verhuurder kunnen de rechter vragen om de huurprijs nader vast te stellen. De rechter let daarbij op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Deze m²-prijs wordt vervolgens toegepast op het pand waarover de procedure gaat, het zogenaamde ‘procedurepand’. In veel huurprijszaken steggelen partijen over de referentiepanden en daarmee dus over de vast te stellen m²-prijs. Dat ook het procedurepand onderwerp van discussie kan zijn, leert het recente arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch van 4 april 2017.

Systematiek van huurprijsaanpassing

Als partijen niets over huurprijsaanpassing in de huurovereenkomst hebben geregeld, kan onder omstandigheden een beroep worden gedaan op artikel 7:303 BW. Kort gezegd wordt dan de rechter gevraagd een nadere huurprijs vast te stellen.

Bij die nadere vaststelling let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Omdat de geselecteerde referentiepanden vrijwel nooit hetzelfde zijn als het procedurepand, is het gebruikelijk dat een gemiddelde m²-prijs wordt vastgesteld. Deze m2-prijs wordt in vrijwel alle gevallen onderbouwd door technische rapporten van ingeschakelde deskundigen.

Is de m²-prijs bekend, dan wordt deze toegepast op het procedurepand. De uitkomst van het aantal m² maal de prijs voor die meters, levert de nadere huurprijs op. Is deze huurprijs hoger of lager dan de op dat moment geldende huurprijs, dan wordt deze aangepast.

Welke meters van het procedurepand tellen mee?

Het Hof ’s-Hertogenbosch heeft recent een arrest gewezen waarin de discussie zich toespitste op – kort gezegd – met hoeveel m² de vastgestelde prijs moest worden vermenigvuldigd. Het volgende lag aan deze zaak ten grondslag.

De huurder huurt vanaf 1999 een voormalig warenhuis met twee kelders, een begane grond en drie verdiepingen. De huurder heeft, voordat zij het gehuurde als winkelruimte in gebruik nam, de eerste verdiepingsvloer verwijderd. Hiervoor is door de verhuurder toestemming verleend onder de voorwaarde dat deze verdiepingsvloer bij beëindiging van de huurovereenkomst moest worden teruggeplaatst.

Na tien jaar zijn partijen gaan onderhandelen over een nieuwe huurprijs. Omdat zij niet tot overeenstemming konden komen, is een procedure gestart tot nadere huurprijsvaststelling. In die procedure kwam onder meer de vraag aan de orde of het aantal m² van de verwijderde eerste verdiepingsvloer ook moest worden meegenomen bij de berekening van de nadere huurprijs. Volgens de verhuurder was dit uiteraard wel nodig. De huurder stelde van niet.

Het Hof overweegt dat het uitgangspunt bij de vaststelling van de huurprijs volgens artikel 7:303 BW de huurwaarde van het gehuurde pand is met ingang van de verlening van de huurovereenkomst. Deze huurwaarde wordt echter – en dat is hier van belang - in beginsel bepaald door de bouwkundige gedaante van het gehuurde ten tijde van de ingang van de eerste huurtermijn. In dit geval betekent dit dat de m² van de verwijderde eerste verdiepingsvloer moeten worden meegerekend bij de vaststelling van de huurprijs.

De huurder verwijst echter nog naar een recent arrest van het Hof Amsterdam van 12 jul 2016. In die kwestie werd namelijk uitgegaan van de huidige bouwkundige staat van het gehuurde.

Het Hof ’s-Hertogenbosch oordeelde dat deze vergelijking echter niet op ging. In de zaak waar zij arrest moest wijzen had de verhuurder weliswaar ingestemd met het verwijderen van de tussenvloer maar had zij tevens bedongen dat deze op kosten van de huurder bij beëindiging van de huurovereenkomst moest worden teruggeplaatst als de verhuurder die wilde. Hierdoor heeft de verhuurder niet ingestemd met een definitieve wijziging van de bouwkundige gedaante en dus ook geen afstand gedaan van het aantal m² te verhuren vloeroppervlak in het gehuurde.

Advies

Dat bepaalde m² feitelijk niet meer aanwezig zijn, betekent dus niet zonder meer dat een huurder hiervoor geen huur hoeft te betalen. Ook niet nadat de huurprijs voor het gehuurde nader is vastgesteld. Alleen als de verhuurder heeft ingestemd met een definitieve wijziging van het gehuurde waardoor het aantal m² verminderd, zal dit van invloed zijn op de vast te stellen nadere huurprijs.

Voor zowel de huurder, als de verhuurder, is het belangrijk deze mogelijke gevolgen voor de huurprijs in ogenschouw te houden als een huurder verzoekt om toestemming het gehuurde (ingrijpend) te wijzigen. Deze arresten leren in ieder geval dat het ook belangrijk is om advies te vragen over de mogelijke gevolgen voor de huurprijs, ook als (nog) geen procedure tot nadere huurprijsaanpassing is gestart.

Wilt u advies over nadere huurprijsaanpassing of de (mogelijk) gevolgen van een voorgenomen verbouwing? Neem dan vrijblijvend contact op met mr. Peter Huijbregts. Hij is gespecialiseerd in commercieel huurrecht en lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA).

 

Meer weten?

Voor meer informatie over dit artikel kunt u contact opnemen met

Laatste artikelen in overheid & vastgoed

13 maart 2018

VERANDERT DE ONDERZOEKSPLICHT VAN EEN KOPER DOOR WIJZIGING IN STANDAARD NVM KOOPAKTE?

Het standaardmodel van de NVM koopakte voor eengezinswoningen is per 1 februari 2018 gewijzigd. Belangrijkste wijziging is dat er voortaan een standaard ontbindende voorwaarde voor het uitvoeren van een bouwkundige keuring staat opgenomen.

Lees verder

12 maart 2018

HUURRECHTELIJKE LESSEN IN EEN PIKANT JASJE

In een arrest van het Gerechtshof Amsterdam stond een raamprostitutiebedrijf centraal met daarboven een woning. Was dit pand aan te merken als ‘bedrijfsruimte’, ‘woonruimte’ of misschien zelfs allebei? En als het bedrijfsruimte is, dan misschien als ‘ambachtsbedrijf’? Juridische relevante vragen als een verhuurder de huur wil verhogen en een huurder het hier niet mee eens is. Hoe oordeelde het Hof?

Lees verder

12 maart 2018

KAN HET ‘PATATPALEIS’ EEN BEROEP DOEN OP NAKOMING VAN EEN OVEREENKOMST WAARBIJ ZIJ GEEN PARTIJ IS?

In een bijdrage in het tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht (RVR) bespreekt mr. Jelle Bekke onder welke omstandigheden derden een beroep kunnen doen op nakoming van een overeenkomst waarbij zij geen partij zijn.

Lees verder
Heeft u een vraag? Wij helpen u graag verder. Neem contact op met een van onze specialisten.

Onze diensten