Trust everything

's-Hertogenbosch | Eindhoven | Amsterdam

HUURRECHTELIJKE LESSEN IN EEN PIKANT JASJE

12 maart 2018

Uitspraken met juridisch relevante lessen voor de praktijk worden dagelijks gepubliceerd. Maar zo nu en dan zijn deze lessen verpakt in een pikant jasje. In het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 30 januari 2018 stond een raamprostitutiebedrijf centraal met daarboven een woning. Was dit pand aan te merken als ‘bedrijfsruimte’, ‘woonruimte’ of misschien zelfs allebei? En als het bedrijfsruimte is, dan misschien als ‘ambachtsbedrijf’? Juridische relevante vragen als een verhuurder de huur wil verhogen en een huurder het hier niet mee eens is. Hoe oordeelde het Hof?

Feiten

Vanaf januari 1986 huurde de huurder het pand van de verhuurder. Het gaat om een pand van – kort gezegd – vier etages. De eerste etage bestond uit drie ‘ramen’ met drie bijbehorende ‘werkkamers’, waarbij één van de ‘ramen’ de glazen voordeur was van het pand. Aanvankelijk woonde de huurder zelf op de bovengelegen etages, maar later is die ruimte in gebruik gegeven aan twee beheerders van het prostitutiebedrijf. In de huurovereenkomst was opgenomen dat het gehuurde uitsluitend mocht worden gebruikt als ‘prostitutiebedrijf’.

In 2016 stuurt de verhuurder een brief aan de huurder. Hij wil de huur van circa € 6.000,- verhogen naar € 13.333,-. Gaat de huurder niet akkoord met deze verhoging, dan zegt de verhuurder de huurovereenkomst op.

De huurder gaat niet akkoord met dit aanbod en stelt zich op het standpunt dat opzegging niet mogelijk is. Volgens de huurder is namelijk geen sprake van ‘overige ruimte’ maar van woonruimte, dan wel ‘bedrijfsruimte’. Hierdoor is opzegging niet mogelijk, aldus de huurder. Het gevolg is dat partijen elkaar eerst bij de kantonrechter, en daarna bij het gerechtshof treffen.

Het belang van de ‘kwalificatievraag’

De vraag hoe de gehuurde ruimte is aan te merken, is van groot belang. Huurders van een bepaald type onroerende zaak – zoals woonruimte en bedrijfsruimte - zijn door de wetgever namelijk beter beschermd dan andere.

Kort en goed is de huurder van woonruimte het beste beschermd. Daarna komt de huurder van bedrijfsruimte. Hierbij gaat het in de meeste gevallen om winkelruimte, horecaruimte, ruimte voor afhaal- of besteldiensten en ambachtsbedrijven. Beëindiging van huurovereenkomsten is slechts in bepaalde in de wet genoemde gevallen mogelijk en ook voor huurprijsverhoging gelden strenge regels. Een huurder van ‘overige ruimte’ geniet de minste bescherming. Denk hierbij aan eenkantoorruimte of een opslagloods.

Hoe het gehuurde zich kwalificeert, is dus van groot belang voor de vraag hoe verhuurder en huurder met elkaar kunnen, mogen of zelfs moeten omgaan. Het belang van deze zogenaamde ‘kwalificatievraag’ is dus groot. Ook in de voorliggende kwestie. Als het gehuurde wordt aangemerkt als woonruimte of als bedrijfsruimte, dan staat daarmee de opzegging van de huurder op de tocht.

Beoordeling

De huurder stelt zich in de procedure op het standpunt dat het gehuurde geheel of gedeeltelijk als woonruimte moet worden aangemerkt, of geheel of gedeeltelijk als bedrijfsruimte.

Splitsbaar of niet?

De vraag die in dit soort gevallen aan bod komt, is of de huurovereenkomst splitsbaar is of niet. In dit geval is slechts één huurovereenkomst opgemaakt, maar toch kan het zijn dat feitelijk sprake is van twee verhuurde, van elkaar splitsbare onroerende zaken. Dit kan maken dat op het ene deel van het gehuurde het regiem van woonruimte van toepassing is, terwijl op het andere deel de regels van bedrijfsruimte. Het antwoord op deze vraag is volgens vaste rechtspraak afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Om zich een beter beeld te vormen van de situatie ter plaatse, heeft de kantonrechter de vrijheid genomen om een kijkje te nemen. Hierbij is duidelijk geworden dat de bewoning van de woonruimte niet los kon worden gezien van de exploitatie van het prostitutiebedrijf. Hierbij was onder meer van belang dat – zoals de kantonrechter keurig omschreef – de woonruimte slechts toegankelijk is via de bedrijfsruimte, namelijk de glazen deur die tevens dienst doet als ‘raam’ waarachter een prostituee is gepositioneerd.

Daarmee is de woning een afhankelijke, onzelfstandige woning. Dit leidt tot de conclusie dat huurovereenkomst niet in twee overeenkomsten kan worden gesplitst. Het gegeven dat de huurovereenkomst niet splitsbaar is, maakt dat één huurregiem op het gehele gehuurde van toepassing is, maar welke?

Woonruimte?

Het hof oordeelt in navolgen van de kantonrechter dat geen sprake is van woonruimte. Het gehuurde wordt immers niet in overwegende mate gebruikt voor bewoning, maar de bewoning vindt (slechts) ten dienste van het prostitutiebedrijf plaats.

Nu resteren nog twee mogelijkheden. Of het gehuurde is ‘bedrijfsruimte’ of ‘overige ruimte’.

Bedrijfsruimte of overige ruimte?

Het antwoord op deze vraag is van belang om te beoordelen of de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen als de huurder niet akkoord gaat met meer dan een verdubbeling van de huurprijs.

Een huurovereenkomst voor ‘bedrijfsruimte’ kan een verhuurder alleen opzeggen als is voldaan aan één van de in de wet genoemde beëindigingsgronden. Alleen dán zal de rechter de vordering tot beëindiging toewijzen. Het niet accepteren van een aanbod dat alleen is gericht op een huurverhoging, biedt voor een verhuurder geen grondslag om afscheid te nemen van een huurder. Bij ‘overige ruimte’ is dit anders. Daar kan een verhuurder tegen het einde van iedere huurtermijn met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn de huurovereenkomst beëindigen. Dus ook als niet wordt ingestemd met een substantiële huurverhoging.

Onder ‘bedrijfsruimte’ valt een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan dat is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf. Daarbij moet het verhuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig zijn voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.

De huurder stelde dat sprake was van een ‘ambachtsbedrijf’, maar het gerechtshof oordeelde anders:

Een (raam)prostitutiebedrijf kan niet als een kleinhandelsbedrijf worden aangemerkt. Onvoldoende is aangevoerd om het onderhavige raamprostitutiebedrijf aan te merken als een restaurant- of cafébedrijf danwel afhaal- of besteldienst. Het hof volgt [huurder] voorts niet in haar stelling dat het prostitutiebedrijf als een ambachtsbedrijf kan worden gekwalificeerd. Het begrip ‘ambacht’ moet worden beperkt tot die activiteiten die een (handmatige, niet-fabrieksmatige) productie of bewerking van zaken betreffen (zie Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/545). In het prostitutiebedrijf is daarvan geen sprake zodat dat bedrijf niet tot de categorie ‘ambacht’ kan worden gerekend, maar moet worden bestempeld als beroepsuitoefening, waarvoor de bescherming van artikel 7:290 e.v. BW niet kan worden ingeroepen.”

De stelling van de huurder dat het raamprostitutiebedrijf te vergelijken was met een ‘hotelbedrijf’ is weliswaar creatief, maar niet succesvol. Het gerechtshof oordeelde andermaal in keurige bewoordingen:

“[Huurder] heeft nog een beroep gedaan op het in artikel 7:290 lid 2 onder b BW genoemde hotelbedrijf. Dat beroep slaagt niet, aangezien het hotelbedrijf zich kenmerkt door het verstrekken van onderdak terwijl dit aspect een te ondergeschikt element is in het dienstenpakket dat in het prostitutiebedrijf wordt geboden.”

Conclusie

Kort en goed oordeelde het gerechtshof in navolging van de kantonrechter dat het gehele pand is aan te merken als ‘overige ruimte’ en het de verhuurder vrij stond om de huurovereenkomst op te zeggen als de huurder niet akkoord ging met de huurverhoging. 

Advies

Zo nu en dan helpen de feiten van een zaak om de onderliggende juridische lessen te doorgronden. De meeste mensen kunnen zich iets voorstellen bij de situatie ter plaatse en het belang daarvan bij de uitkomst van deze zaak.

Maar los van de feiten onderstreept dit arrest het niet te onderschatten belang van het antwoord op de ‘kwalificatievraag’. Hoe kwalificeert het gehuurde en welke feiten en omstandigheden spelen daarbij een rol? Dat het antwoord op deze vraag lastiger is dan het op het eerste gezicht lijkt, blijkt keer op keer uit de rechtspraak.

Laat u daarom altijd in een vroegtijdig stadium op dit punt adviseren. Zowel een huurder als verhuurder kan zijn voordeel hiermee doen. Twijfelt u, bel dan voor juridisch advies.

 

Door: Peter Huijbregts

 

Meer weten?

Voor meer informatie over dit artikel kunt u contact opnemen met

Laatste artikelen in overheid & vastgoed

13 maart 2018

VERANDERT DE ONDERZOEKSPLICHT VAN EEN KOPER DOOR WIJZIGING IN STANDAARD NVM KOOPAKTE?

Het standaardmodel van de NVM koopakte voor eengezinswoningen is per 1 februari 2018 gewijzigd. Belangrijkste wijziging is dat er voortaan een standaard ontbindende voorwaarde voor het uitvoeren van een bouwkundige keuring staat opgenomen.

Lees verder

12 maart 2018

HUURRECHTELIJKE LESSEN IN EEN PIKANT JASJE

In een arrest van het Gerechtshof Amsterdam stond een raamprostitutiebedrijf centraal met daarboven een woning. Was dit pand aan te merken als ‘bedrijfsruimte’, ‘woonruimte’ of misschien zelfs allebei? En als het bedrijfsruimte is, dan misschien als ‘ambachtsbedrijf’? Juridische relevante vragen als een verhuurder de huur wil verhogen en een huurder het hier niet mee eens is. Hoe oordeelde het Hof?

Lees verder

12 maart 2018

KAN HET ‘PATATPALEIS’ EEN BEROEP DOEN OP NAKOMING VAN EEN OVEREENKOMST WAARBIJ ZIJ GEEN PARTIJ IS?

In een bijdrage in het tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht (RVR) bespreekt mr. Jelle Bekke onder welke omstandigheden derden een beroep kunnen doen op nakoming van een overeenkomst waarbij zij geen partij zijn.

Lees verder
Heeft u een vraag? Wij helpen u graag verder. Neem contact op met een van onze specialisten.

Onze diensten