Trust everything

's-Hertogenbosch | Eindhoven | Amsterdam

VERANDERT DE ONDERZOEKS- PLICHT VAN EEN KOPER DOOR WIJZIGING IN STANDAARD NVM KOOPAKTE?

13 maart 2018

Het gekochte dient aan de overeenkomst te beantwoorden. Is dit niet het geval, dan kan de koper met een beroep op non-conformiteit acties instellen richting de verkoper. Dit beroep is echter uitgesloten indien de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden. De wijziging in de NVM koopakte spoort de koper verder aan om aan zijn onderzoeksplicht te voldoen.

Non-conformiteit

In mijn vorige bijdrage (d.d. 7 februari 2018) heb ik de vraag behandeld of gebreken – meer specifiek de aanwezigheid van asbest – een normaal gebruik van een woning in de weg staan. Toen heb ik geconcludeerd dat om tot een beantwoording van deze vraag te komen enerzijds de hoedanigheid van de woning ten tijde van de koop en de mededelingen van de verkoper en anderzijds het verrichte onderzoek van de koper bekeken moeten worden tegen de achtergrond van de inhoud van het koopcontract.

Er is sprake van een gebrek in het gekochte (non-conformiteit), indien het gekochte die eigenschappen ontbeert die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

Onderzoeksplicht koper

De koper kan geen beroep doen op non-conformiteit – en bijvoorbeeld geen herstel of schadevergoeding vorderen - indien hij tijdens het sluiten van de overeenkomst bekend was met het gebrek of redelijkerwijs met het gebrek bekend kon zijn. Met dit laatste wordt bedoeld dat de koper geen adequaat onderzoek heeft verricht en de gebreken bij het wél uitvoeren van dit onderzoek aan het licht waren gekomen.

In dit artikel volgt meer over de hiervoor aangehaalde inhoud van het contract en de onderzoeksplicht van de koper tegen het licht van de wijziging in de NVM koopakte.

Nieuwe ontbindende voorwaarde in NVM koopakte

Het is voor een koper van belang om nader onderzoek te verrichten wanneer hij van plan is een woning te kopen. Hoe ver een dergelijke onderzoeksplicht reikt en wat dan wordt verstaan onder een adequaat onderzoek, is afhankelijk van de inhoud van het contract en de relevante feiten en omstandigheden.

Vanaf 1 februari jl. is in de standaard NVM koopakte een extra ontbindende voorwaarde opgenomen in artikel 15 sub c. Dit vormt voor de koper een nadere invulling van deze onderzoeksplicht.

Hoe luidt deze nieuwe ontbindende voorwaarde? De koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uit het rapport van een bouwtechnische keuring volgt dat de kosten van een direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een – nader door partijen in te vullen - bedrag te boven gaat óf als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen.

De koper wordt door deze bepaling gestimuleerd om aan zijn onderzoeksplicht te voldoen. Door het laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring vult de koper niet alleen zijn onderzoeksplicht in, maar - afhankelijk van de uitkomst van de keuring - creëert de koper hiermee tevens een mogelijkheid om onder de koopovereenkomst uit te komen.

Let wel, het betreft hier regelend recht. De ontbindende voorwaarde kan dus – op verzoek van verkoper óf koper – worden doorgehaald.

Conclusie

Door de toevoeging van de nieuwe ontbindende voorwaarde in de standaard NVM koopakte worden kopers van een woning voortaan extra beschermd. Zij hoeven namelijk niet langer pro acties bij de verkoper aan te kloppen voor het opnemen van een bouwkundig voorbehoud in het contract.

Over hoe deze ontbindende voorwaarde zich verhoudt tot overige standaardbepalingen of specifieke overeengekomen clausules en hoe hiermee in de praktijk wordt omgegaan, kunnen wij u meer vertellen.

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van het algemene verbintenissenrecht: Tim Segers en Inge Franken.

 

Door: Inge Franken

 

Meer weten?

Voor meer informatie over dit artikel kunt u contact opnemen met

Laatste artikelen in overheid & vastgoed

12 juli 2018

BOSSCHE BESTUURSRECHTERS VAREN EIGEN KOERS

Mag  een gemeente de kosten van het opruimen van drugsafval verhalen op twee erfgenamen om de simpele reden dat zij als eigenaar verantwoordelijk zijn voor hun perceel? En mag de rechtbank daar überhaupt iets van vinden?

Lees verder

12 juli 2018

OOK BIJ DIRECTIEVOERING IS (PRO)ACTIEF HANDELEN VAN DE AANNEMER VEREIST

Een opdrachtgever kan een ander (of zichzelf) conform de UAV als directievoerder aanwijzen. Hoe ver reikt de taak en verantwoordelijkheid van de directievoerder?

Lees verder

10 juli 2018

HOE BESCHERMT U UW CONCURRENTIEPOSITIE?

Door recente rechtspraak van de hoogste bestuursrechter kunnen ondernemers makkelijker hun concurrentiepositie veiligstellen via het bestuursrecht.

Lees verder
Heeft u een vraag? Wij helpen u graag verder. Neem contact op met een van onze specialisten.

Onze diensten