Trust everything

's-Hertogenbosch | Eindhoven | Amsterdam

WAARSCHUWING(SPLICHT): LET OP AANNEMER!

20 februari 2017

Elke aannemer dient haar opdrachtgever tijdig te waarschuwen voor eventuele onjuistheden in de opdracht of gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van haar opdrachtgever. Deze waarschuwingsplicht bestaat niet alleen indien de aannemer deze onjuistheden, gebreken of ongeschiktheid daadwerkelijk kende, maar ook indien zij deze redelijkerwijs behoorde te kennen. Wat zijn de gevolgen voor de aannemer indien zij niet aan haar waarschuwingsplicht voldoet?

Aansprakelijkheid en schadevergoedingsplicht

Een van de mogelijke gevolgen van het niet voldoen aan de waarschuwingsplicht, is de aansprakelijkheid van de aannemer voor schade. Waar dat toe kan leiden, blijkt uit een uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw van 24 februari 2016 waarbij ons kantoor de opdrachtgever bijstond.

Allereerst kort de feiten in voornoemde zaak. De saneerder had van haar opdrachtgever opdracht gekregen om een drietal flats te saneren en slopen, alsmede een type B asbestinventarisatie (incl. destructief onderzoek) uit te (laten) voeren. De type A asbestinventarisatierapporten (dus visueel) waren al aangeleverd door opdrachtgever. Na de sloop van twee flats, werd in de derde – deels gesloopte - flat een asbestverdachte coatinglaag door de Inspectie SZW aangetroffen. De coating bleek asbesthoudend. Als gevolg hiervan was asbesthoudend materiaal vermengd geraakt met schoon puin, hetgeen extra kosten voor de saneerder met zich meebracht. De saneerder stelde dat zij de asbesthoudende coatinglaag niet had behoren te ontdekken, maar dat de opdrachtgever een onvolledige type A inventarisatie had aangeleverd. De saneerder stelde zich dan ook op het standpunt dat de opdrachtgever aansprakelijk was voor de schade, zij de extra kosten niet hoefde te dragen en aldus recht had op een meerwerkvergoeding.

De meerwerkvordering wordt echter volledig afgewezen en de saneerder wordt aansprakelijk gehouden voor de schade. De Raad oordeelde dat een type B inventarisatie verder gaat dan een type A onderzoek en de coatinglaag pas na destructief onderzoek – het type B onderzoek – kon worden opgemerkt. De saneerder wordt als professionele partij bekend verondersteld met het feit dat zwarte coating bitumieus asbest kan bevatten. Zodra de coating zichtbaar was, had de saneerder de coating aan moeten merken als asbestverdacht. Een saneerder heeft aldus een controle-, signalerings-, en waarschuwingsverplichting, welke verplichting de saneerder in deze zaak heeft geschonden.

Mislopen van een prijsaanpassing bij kostenverhogende omstandigheden en prijsverhoging bij meerwerk

Het schenden van de waarschuwingsplicht kan ook in andere gevallen grote financieel nadelige gevolgen hebben. Zo heeft een aannemer recht op een prijsaanpassing indien zich na het sluiten van de aannemingsovereenkomst kostenverhogende omstandigheden voordoen, zonder dat de aannemer rekening heeft moeten houden met deze omstandigheden. Voornoemd recht op een prijsaanpassing vervalt echter indien de aannemer heeft nagelaten de opdrachtgever zo spoedig mogelijk te waarschuwen. Hetzelfde geldt voor meerwerk: een aannemer kan een verhoging van de prijs vorderen in geval van meerwerk, echter zijn meerwerkvordering vervalt indien hij de opdrachtgever niet tijdig heeft gewezen op de noodzaak van een prijsverhoging.

Indien een aannemer zich aldus niet houdt aan haar waarschuwingsplicht, loopt zij een prijsaanpassing bij kostenverhogende omstandigheden of een prijsverhoging bij mogelijk meerwerk mis. Het niet voldoen aan de waarschuwingsplicht kan dus tot grote financiële schade leiden.

Conclusie

Wanneer dient een aannemer te waarschuwen? Zoals reeds genoemd indien zij onjuistheden, gebreken en ongeschiktheden in de opdracht ontdekt of redelijkerwijs behoorde te ontdekken. Zoals uit de hiervoor besproken uitspraak volgt, wordt het “redelijkerwijs behoren te ontdekken” ruim uitgelegd. Ons advies is dan ook: bij twijfel, altijd waarschuwen! Waarbij dus ook altijd rekening gehouden moet worden met de eventuele aanwezigheid van asbest. Op welke wijze moet een aannemer dan waarschuwen? Wij adviseren om dit zo spoedig mogelijk en altijd – indien mogelijk – schriftelijk en gemotiveerd te doen, om bewijsproblemen te voorkomen.

Ons advies luidt dan ook, bij verdachte situaties altijd waarschuwen. Tegenover de kleine moeite om het wel te doen, staan grote gevolgen wanneer het niet wordt gedaan.

Indien u nog vragen heeft over de waarschuwingsplicht of over een ander onderwerp op het gebied van het bouwrecht informatie wenst, neem dan gerust contact op met Tim Segers of Inge Franken.

 

Meer weten?

Voor meer informatie over dit artikel kunt u contact opnemen met

Laatste artikelen in overheid & vastgoed

21 december 2017

VORMT BEVOLKINGSKRIMP EEN ONVOORZIENE OMSTANDIGHEID?

Een gemeente wilde slechts een klein deel (iets minder dan 10%) betalen en stelde zich wat betreft het overige op het standpunt dat de bevolkingskrimp zou moeten worden gezien als onvoorziene omstandigheid. Hoewel het verweer van de gemeente werd gehonoreerd door de rechtbank, ging het hof hier niet in mee. Hoe kijkt onze hoogste rechter hier tegenaan?

Lees verder

21 december 2017

WIE IS VERANTWOORDELIJK VOOR DE ENERGIEBESPARINGSPLICHT? HUURDER OF VERHUURDER?

In het Energieakkoord is afgesproken dat de energiebesparingsplicht meer handen en voeten zou krijgen. Dit is gebeurd door lijsten op te stellen met ‘erkende maatregelen’. Deze moeten de naleving makkelijker maken. Daarnaast heeft handhaving meer prioriteit gekregen. Maar op wie rust deze plicht? De huurder(s) of de verhuurder?

Lees verder

20 december 2017

VERLIES HET BELANG VAN EEN (JUISTE) SOMMATIE NIET UIT HET OOG!

Indien een opdrachtgever een vordering heeft op haar aannemer – bijvoorbeeld tot het herstel van gebreken in het werk -, dient zij de aannemer op een juiste manier in gebreke te stellen. Gebeurt dat niet, dan kan dat voor een opdrachtgever namelijk grote nadelige gevolgen hebben.

Lees verder
Heeft u een vraag? Wij helpen u graag verder. Neem contact op met een van onze specialisten.

Onze diensten