De ontwikkelingen in het huurrecht volgen elkaar in rap tempo op. Wat echter niet verandert, is de bijzondere positie die het woonruimteregime daarin inneemt. Hoewel ook op dat gebied veel regels aan verandering onderhevig zijn, blijft de verhuur van woonruimte aan strenge en dwingendrechtelijke bepalingen onderworpen. Dat kan in veel gevallen discussies opleveren, bijvoorbeeld bij de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten. Zo ook in deze recente zaak bij de rechtbank Gelderland.

Partijen

De eiser in deze zaak is eigenaresse van een woning, welke zij tijdelijk verhuurt aan United Homes; een organisatie die zich professioneel bezighoudt met onder meer logiesverstrekking. United Homes (onder)verhuurt de woning op haar beurt aan een derde, die de woning (onder)verhuurt aan arbeidsmigranten die bij haar in dienst zijn.

Contractvorming

Bij aanvang van de huurovereenkomst hebben partijen ten aanzien van de hoofdhuurovereenkomst het regime van overige bedrijfsruimte (7:230a BW) van toepassing verklaard. Als dat artikel van toepassing is, blijft de vergaande wettelijke bescherming van huurders van woonruimte (hierna: het woonruimteregime) wat betreft de hoofdhuurovereenkomst buiten beschouwing.

Verder hebben partijen afgesproken om de onderhuurovereenkomsten van de derde met de arbeidsmigranten te laten kwalificeren als huurovereenkomsten woonruimte naar zijn aard van korte duur. Ook wel short stay contracten genoemd. Als een huurovereenkomst voor woonruimte kwalificeert als naar zijn aard van korte duur zoals bedoeld in artikel 7:232 BW, gelden de strenge regels van het woonruimteregime ook niet voor de onderhuurovereenkomst met de arbeidsmigranten. 

Juridische analyse

Op zich mogen partijen op deze wijze contracteren. Waar het vaak mis gaat, is wanneer één van de (onder)huurovereenkomsten onverhoopt tóch kwalificeert als woonruimte waarop de strenge regels van het woonruimteregime van toepassing zijn. In dat geval, kan de hoofdhuurovereenkomst bedrijfsruimte ‘van kleur verschieten’ van huur bedrijfsruimte naar huur woonruimte. Het gevolg daarvan is dan dat de hoofdhuurder mogelijk óók aanspraak kan maken op de vergaande huur(prijs)bescherming van het woonruimteregime, waardoor de hoofdverhuurder ongewild geconfronteerd wordt met allerlei dwingendrechtelijke bepalingen in de wet.

Standpunten partijen

Dat risico lag ook in het onderhavige geval bij de rechtbank Gelderland op de loer. De hoofdhuurovereenkomst was door tijdsverloop geëindigd, maar United Homes weigerde de woning te ontruimen. Zij stelde dat sprake is van de verhuur van woonruimte, waardoor zij niet kan worden gehouden de woning te ontruimen. De huurovereenkomst was volgens United Homes op grond van de wet verlengd voor onbepaalde tijd.

De verhuurder daarentegen stelde zich op het standpunt, dat de hoofdhuurovereenkomst met United Homes kwalificeert als 7:230a bedrijfsruimte, waardoor de huur(prijs)beschermingsregels van het woonruimteregime niet van toepassing zijn. Er is daardoor ook geen sprake van een verlenging voor onbepaalde tijd. De huurovereenkomst is rechtsgeldig geëindigd, waardoor het gehuurde leeg en ontruimd moet worden opgeleverd.

Oordeel voorzieningenrechter

De voorzieningenrechter oordeelt als volgt. Bij het aangaan van de hoofdhuurovereenkomst is het volgens de voorzieningenrechter niet de bedoeling van partijen geweest dat United Homes de woning zelf zou gaan bewonen. In de algemene voorwaarden staat bovendien vermeld dat United Homes het gehuurde tijdelijk zal doorverhuren aan een derde, onder meer ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten op basis van short stay. De hoofdhuurovereenkomst kwalificeert volgens de voorzieningenrechter – op zichzelf beschouwd – dan ook als 7:230a bedrijfsruimte en niet als woonruimte.

Daarna beantwoordt de rechter de vraag of de onderhuurovereenkomsten naar hun aard van korte duur zijn. De voorzieningenrechter overweegt daarbij dat vanwege het feit dat dit een uitzondering is op de dwingende huurbescherming van het woonruimteregime, niet snel mag worden aangenomen dat sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur.

De voorzieningenrechter oordeelt dat ook bij de onderverhuur aan de arbeidsmigranten sprake is van huur naar zijn aard van korte duur. In dat oordeel speelt onder meer een rol dat in de onderhuurovereenkomst tussen Homes United en de derde die arbeidsmigranten in dienst heeft nadrukkelijk is bepaald dat het gaat om het ter beschikking stellen van verblijfsruimte voor een periode korter dan zes maanden aan uitsluitend personeel welke bij de huurder in dienst is. Deze derde garandeert in de onderhuurovereenkomst bovendien dat géén van de daadwerkelijke gebruikers van de woning gedurende het verblijf het middelpunt van zijn maatschappelijk leven zal overbrengen naar het gehuurde.

In de algemene voorwaarden is in aanvulling daarop nog opgenomen dat aan de derde het recht is verleend om het gehuurde onder te verhuren aan bij hem in dienst zijnde arbeidsmigranten, maar uitsluitend op grond van huurovereenkomsten die naar hun aard van korte duur zijn. Daarbij is expliciet overwogen dat het gehuurde uitsluitend bestemd is voor de onderverhuur in het kader van short stay.

In de zogenaamde bewonersovereenkomsten die met de arbeidsmigranten gesloten zijn, is opgenomen dat overeenkomst slechts is aangegaan voor de duur van de arbeidsrelatie van arbeidsmigrant en dat partijen er nadrukkelijk van uitgaan dat sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Daarbij verklaart de arbeidsmigrant uitdrukkelijk alleen naar Nederland te zijn gekomen om te werken en dat de werknemer van plan is om na het einde van de arbeidsverhouding Nederland weer te verlaten en dat hij niet voor plan is zich in Nederland, en zeker niet in het gehuurde, te vestigen.

Volgens het oordeel van de voorzieningenrechter kwalificeert de betreffende onderverhuur aan arbeidsmigranten dan ook als huurovereenkomsten naar aard van korte duur. Dat brengt volgens de rechter met zich mee dat zowel de derde als de arbeidsmigranten die de woning bewonen tegenover United Homes géén beroep kunnen doen op de beschermende woonruimte-bepalingen, waardoor ook United Homes op haar beurt géén beroep kan doen op huurbeschermingsregels van het woonruimteregime jegens de hoofdverhuurder.

De rechter oordeelt dat de huurovereenkomst daarmee rechtsgeldig is geëindigd, waardoor United Homes het gehuurde leeg en ontruimd dient op te leveren. De ontruimingsvordering wordt toegewezen.

Wij vragen ons af of dit oordeel standhoudt als Homes United in hoger beroep gaat tegen deze uitspraak. Uit de uitspraak blijkt namelijk ook dat in de huurovereenkomst tussen de derde en de bij hem in dienst zijnde arbeidsmigranten staat dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van de arbeidsovereenkomst met een maximum van vijf jaar. Daar heeft de rechter bij de motivering van zijn oordeel geen aandacht aan besteed, terwijl uit andere rechtspraak blijkt dat een periode langer dan 6 maanden al snel niet meer kan kwalificeren als naar zijn aard van korte duur.

Afsluiting

In dit geval dus eind goed al goed voor de verhuurder, die weer vrij kan beschikken over de woning. Helaas loopt het voor verhuurders niet altijd zo af en verschiet de huurovereenkomst, ondanks de initiële partijbedoelingen, toch van kleur. Essentieel is een zorgvuldig geformuleerde huurovereenkomst en een uitvoering conform die huurovereenkomst, om dit soort perikelen zoveel als mogelijk te voorkomen.

Belangrijk om te weten is verder dat met betrekking tot verhuur van woonruimte aan arbeidsarbeidsmigranten wetgeving in voorbereiding is, waardoor tijdelijke verhuur aan arbeidsmigranten gemakkelijker wordt als deze wet wordt aangenomen.

Contact

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van het huurrecht.