Wanneer de burgemeester een huurwoning sluit wegens drugs of ernstige overlast, heeft de verhuurder op grond van artikel 7:231 lid 2 BW de bevoegdheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Op 10 april 2026 verduidelijkte de Hoge Raad het toetsingskader voor die ontbinding ingrijpend. Wat betekent dit arrest voor verhuurders en woningcorporaties in de praktijk?
Een woningsluiting door de burgemeester is voor verhuurders een ingrijpende situatie: de huurder kan de woning niet meer bewonen, maar de huurovereenkomst blijft in beginsel gewoon doorlopen. Veel verhuurders willen in zo’n geval zo snel mogelijk tot beëindiging overgaan, maar over de juridische grondslag en de daarvoor geldende vereisten bestond lange tijd onduidelijkheid. Op 10 april 2026 heeft de Hoge Raad in een arrest helderheid gegeven over de buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Daarbij heeft de Hoge Raad een nieuw toetsingskader geformuleerd dat op wezenlijke punten afwijkt van een eerder arrest, waarbij werd aangesloten bij het ontbindingskader van artikel 6:265 BW. In dit artikel bespreken wij de kern van dit arrest en de praktische gevolgen voor verhuurders en vastgoedprofessionals.
Wanneer drugs worden aangetroffen in een woning en de burgemeester de woning sluit, heeft de verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Wanneer de huurder zich niet neerlegt bij deze ontbinding, zal de rechter hierover moeten oordelen. Maar welk toetsingskader geldt hier? De Hoge Raad heeft hierover op 10 april 2026 een belangrijk arrest gewezen en is daarbij gedeeltelijk teruggekomen van een eerdere uitspraak uit november 2025.
Feiten
Woningcorporatie Eigen Haard verhuurde al jaren een woning in Amsterdam aan dezelfde huurders. In november 2021 deed de politie een huiszoeking en trof daarbij een enorme hoeveelheid harddrugs aan. De burgemeester van Amsterdam sloot de woning per 21 januari 2022 voor drie maanden op grond van artikel 13b Opiumwet. Diezelfde dag ontbond Eigen Haard de huurovereenkomst buitengerechtelijk.
De huurders legden de ontbindingsverklaring naast zich neer en verlieten de woning niet. Eigen Haard startte een bodemprocedure. Zij vorderde een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst was ontbonden en vorderde ontruiming van de woning. Waar de kantonrechter de vorderingen aanvankelijk afwees, wees het Gerechtshof Amsterdam ze in hoger beroep wel toe. De huurders stelden vervolgens cassatie in bij de Hoge Raad.
Wat regelt artikel 7:231 lid 2 BW?
Op grond van artikel 7:231 lid 1 BW geldt als hoofdregel dat een verhuurder een huurovereenkomst voor woonruimte alleen via de rechter kan ontbinden. Artikel 7:231 lid 2 BW maakt hierop een uitzondering: de verhuurder mag ook buitengerechtelijk ontbinden als het gehuurde is gesloten door het bevoegd gezag — bijvoorbeeld op grond van artikel 13b Opiumwet, wanneer een handelshoeveelheid drugs is aangetroffen in de woning.
Cruciaal daarbij is dat een tekortkoming van de huurder géén vereiste is. De bevoegdheid tot ontbinding is uitsluitend gebaseerd op het feit dat de woning is gesloten op een van de in artikel 7:231 lid 2 BW genoemde gronden. Dat de huurders in de Eigen Haard-zaak stelden dat zij niets wisten van de drugs, achtte het hof dan ook niet relevant: het gaat niet om verwijtbaarheid, maar om de enkele omstandigheid dat het gehuurde is gesloten.
Welk toetsingskader geldt nu?
In een eerdere prejudiciële beslissing (HR 28 november 2025, NJ 2026/44) had de Hoge Raad nog overwogen dat de rechter de buitengerechtelijke ontbinding moet toetsen aan de maatstaven van artikel 6:265 lid 1 BW, de bepaling die de algemene bevoegdheid tot ontbinding regelt. In dat geval geldt dat er sprake moet zijn van een tekortkoming van voldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
De Hoge Raad komt hier nu op terug. Die maatstaven, die zien op de vraag of een tekortkoming van voldoende gewicht is, zijn niet bruikbaar bij een ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW, juist omdat deze ontbinding geen tekortkoming vereist. Een rechter dient in een dergelijk geval slechts te beoordelen of de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW) en of de verhuurder zijn bevoegdheid tot ontbinding heeft misbruikt (art. 3:13 BW).
Bijzondere omstandigheden
Daarnaast geldt bij niet-zuiver particuliere verhuur (zoals woningcorporaties) nog dat op grond van artikel 8 EVRM de huurder aanspraak heeft op een rechterlijke proportionaliteitstoets: zijn de belangen van de verhuurder bij ontbinding proportioneel in verhouding tot het definitieve verlies van woonruimte van de huurder? De Hoge Raad geeft aan dat bij deze belangenafweging onder meer kunnen worden betrokken, de aard en ernst van de feiten en omstandigheden die aanleiding gaven tot de sluiting, de mate waarin de huurder een verwijt treft voor die feiten en persoonlijke omstandigheden van de huurder en zijn huisgenoten, zoals gezondheidsproblemen of kwetsbaarheid.
Wonen er minderjarige kinderen in de woning, dan verplicht artikel 3 lid 1 IVRK de rechter om de belangen van de kinderen als ‘eerste overweging’ mee te nemen, ook ambtshalve, dus ook als de huurder dat zelf niet expliciet aanvoert.
In de Eigen Haard-zaak wogen de belangen van de verhuurder zwaarder: zij had als woningcorporatie een wettelijke taak om de leefbaarheid in de wijk te bevorderen, er was sprake van een reeks ernstige feiten (niet een enkel incident), en het risico op herhaling mocht niet langer op omwonenden worden afgewenteld. Dit zijn volgens de Hoge Raad omstandigheden die mogen worden meegenomen in de belangenafweging.
Conclusie en advies
Het arrest van de Hoge Raad biedt verhuurders en woningcorporaties een helder kader voor de buitengerechtelijke ontbinding na een woningsluiting. De drempel voor de ontbindingsbevoegdheid zelf is laag: het sluitingsbesluit van het bevoegd gezag is voldoende, een tekortkoming van de huurder is niet nodig. De rechterlijke toets achteraf ligt anders, met name bij niet-zuiver particuliere verhuurders zal de proportionaliteit van de ontbinding altijd moeten worden afgewogen tegen de belangen van de huurder.
Voor verhuurders geldt praktisch het volgende: documenteer zorgvuldig de gronden voor de sluiting en de wijze van ontbinding, weeg de persoonlijke omstandigheden van de huurder en eventuele inwonende kinderen vooraf mee, en anticipeer in de procedure op een verweer op grond van redelijkheid en billijkheid of misbruik van bevoegdheid.
Heeft u vragen over buitengerechtelijke ontbinding of woningsluitingen? Onze specialisten in huurrecht en vastgoedrecht helpen u graag verder.
