Het ontruimen van een gekraakt pand is niet altijd eenvoudig. Zeker niet wanneer het kraken al enige tijd door de eigenaar wordt gedoogd. Vaak zijn het herontwikkelingsplannen die aanleiding geven om uiteindelijk toch tot ontruiming over te gaan, maar die plannen moeten dan wel voldoende concreet zijn. In een recente uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant van 28 januari 2026 werd de ontruiming echter op een andere grond toegewezen: de aanwezigheid van asbest.
Gekraakt
Het pand in kwestie wordt al sinds 2006 gekraakt. Destijds zijn er tussen de toenmalige krakers en de eigenaar afspraken gemaakt, die zijn vastgelegd in een bruikleenovereenkomst. Op grond daarvan mocht het pand worden bewoond door maximaal tien personen en mocht er onder meer een weggeefwinkel en atelierruimte worden geëxploiteerd.
De oorspronkelijke partijen die bij de bruikleenovereenkomst betrokken waren, wonen sinds 2010 echter niet meer in het pand. Om die reden verblijven de krakers er sindsdien zonder recht of titel. Desondanks is de kraak nog jarenlang voortgezet.
Herontwikkeling en asbest
Op enig moment is de eigenaar voornemens het pand te betrekken in een grootschalige herontwikkeling. De eigenaar deelt eind 2024 de krakers daarom mede dat het gebruik van het pand door hen gestaakt zal moeten worden en dat zij enkele maanden de tijd hebben om het pand leeg en ontruimd op te leveren.
Vooruitlopend op de herontwikkeling, laat de eigenaar ook een asbestinventarisatie uitvoeren. Daaruit komt naar voren dat op meerdere plekken in het pand niet-hechtgebonden asbest is aangetroffen. Het advies van de inventariserende partij luidt dan ook om de woonruimte direct af te sluiten en niet meer te betreden zonder persoonlijke beschermingsmiddelen.
De zaak komt hierdoor in een stroomversnelling. De eigenaar wil nu dat – gelet op de gezondheidsrisico’s – de krakers binnen enkele dagen het pand ontruimen. De krakers geven daar geen gehoor aan, waarna de zaak aan de Rechtbank Oost-Brabant wordt voorgelegd.
Oordeel rechtbank
De rechtbank constateert dat de plannen voor de herontwikkeling nog onvoldoende concreet zijn. De beoogde aanvangsdatum voor de herontwikkeling is medio 2027, maar 2028 of zelfs 2029 wordt waarschijnlijker geacht. Ontruiming op die grond alléén zou daarom prematuur zijn.
Normaliter strandt daar de vordering, maar vanwege de substantiële asbestbesmetting zag de rechtbank toch aanleiding om de vordering tot ontruiming toe te wijzen. De rechtbank oordeelde daartoe het volgende.
Volgens de rechtbank kunnen de krakers het pand niet zodanig gebruiken dat zij geen (groot) gezondheidsrisico lopen door een asbestbesmetting. Hoewel de krakers zelf aangeven dat zij dit risico voor lief willen nemen, geldt dat niet voor potentiële derden.
Het gekraakte pand fungeert immers als een culturele ontmoetingsplek. Onwetende bezoekers mogen niet aan die gezondheidsrisico’s worden blootgesteld. Dit klemt temeer nu de niet-hechtgebonden asbestvezels zich (verder) door het pand hebben kunnen verspreiden en een gezondheidsrisico opleveren.
Ook van de eigenaar kan niet worden verwacht dat hij het daarmee samenhangende aansprakelijkheidsrisico moet dulden. Hij heeft er een groot belang bij om maatregelen te kunnen nemen om het risico van asbestverspreiding te minimaliseren.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat de eigenaar geen misbruik maakt van zijn bevoegdheid om het pand te (laten) ontruimen. Hoewel ingrijpend, acht de rechtbank de ontruiming niet disproportioneel. Dit gelet op de gezondheidsrisico’s die het aanwezige asbest met zich brengt. De rechtbank geeft de krakers uiteindelijk zeven dagen om het pand te ontruimen.
Conclusie
De uitspraak illustreert dat bij een ontruimingsvordering meerdere omstandigheden tegelijkertijd een rol kunnen spelen en dat de status van de herontwikkelingsplannen niet altijd doorslaggevend hoeft te zijn.
Voor eigenaren van (deels) gekraakte panden biedt dit aanknopingspunten: een asbestinventarisatie kan niet alleen vanuit gezondheidsoverwegingen noodzakelijk zijn, maar ook relevant zijn in een eventuele ontruimingsprocedure.
Contact
Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van asbest, vastgoed en projectontwikkeling.
