De aanwezigheid van asbest leidt vaak tot geschillen wanneer het om de aankoop van vastgoed gaat. Voor wiens risico komt na de koop aangetroffen asbest, wanneer al vóór het sluiten van de koopovereenkomst duidelijk is dat er mogelijk asbest in de woning aanwezig is? De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland boog zich onlangs in onderstaande uitspraak over die vraag.
De feiten
Eisers in deze zaak (“koper”) kochten in februari 2024 van gedaagde (“verkoper”) een woning uit circa 1970 voor een bedrag van € 425.000,-. Voorafgaand aan de verkoop vulde de verkoper een vragenlijst in, waarin hij aangaf dat er géén asbesthoudende materialen in de woning verwerkt waren. Wel gaf hij aan dat er zeil in de woning achterbleef dat dateerde uit de periode 1955 tot 1982.
Nog vóór het sluiten van de koopovereenkomst lieten eisers een bouwkundige keuring uitvoeren. Daaruit bleek dat er wel degelijk asbesthoudende materialen aanwezig waren in de woning, waaronder een asbesthoudend zeil op zolder. Het rapport maakte daarbij uitdrukkelijk duidelijk dat niet uitgesloten was dat ook elders in de woning nog asbest aanwezig was.
Naar aanleiding van die bevindingen spraken partijen af dat de verkoper het asbesthoudende zeil op zolder vóór de overdracht op zijn kosten zou laten verwijderen. Die afspraak werd vastgelegd in de koopovereenkomst, waarin ook werd opgenomen dat aan de kopers bekend was dat in de woning asbest was verwerkt.
Na de levering en tijdens de verbouwing troffen de kopers ook op andere plekken in de woning asbest aan. Zo lag er ook in een slaapkamer asbesthoudend zeil onder de vloerbedekking en bevatten ook de luiken van de kruipruimte asbest. Kopers vonden dat de woning daardoor niet voldeed aan wat zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten en eisten vergoeding van de saneringskosten van het na de levering aangetroffen asbest.
Het juridisch kader: non-conformiteit
Wanneer een woning niet voldoet aan hetgeen de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, is er sprake van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. Ook de mededelingen van de verkopende partij zijn daarbij relevant. In algemene zin is er sprake van non-conformiteit indien de gekochte zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Daarbij rust op de koper ook een zekere onderzoeksplicht.
In dit geval voerde de verkoper aan dat hij vóór de bouwkundige keuring zelf niet op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest en de vragenlijst naar eer en geweten heeft ingevuld. Bovendien had het op de weg van kopers gelegen om na de bouwkundige keuring nader onderzoek te laten verrichten. De enkele aanwezigheid van asbest maakt dan ook niet dat in dit geval sprake is van non-conformiteit, aldus de verkoper.
Oordeel kantonrechter
De kantonrechter oordeelt als volgt. Het vervangen van vloerbedekking behoort tot het normaal gebruik van een woning en moet in beginsel zonder noemenswaardige extra veiligheidsmaatregelen of kosten uitgevoerd kunnen worden. Nu dat vanwege de aanwezigheid van het asbesthoudende zeil niet mogelijk was, is er volgens hem strikt genomen sprake van non-conformiteit.
Toch komt de kopers geen beroep toe op die non-conformiteit. Zij hadden volgens het oordeel van de kantonrechter hun onderzoeksplicht geschonden door na het bouwkundig rapport niet nader te onderzoeken of er ook op meer plekken in de woning asbest aanwezig was, terwijl het rapport daar wel alle aanleiding toe gaf.
Nu de kopers nagelaten hebben nader onderzoek te verrichten en in plaats daarvan uitsluitend afspraken hebben gemaakt over de sanering van het bekende asbest op zolder, komen de gevolgen van het na de koop aangetroffen asbest voor hun eigen rekening en risico.
Conclusie
Deze uitspraak illustreert de wisselwerking tussen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de kopers bij het aankooptraject van woningen. Hier ging het weliswaar om relatief beperkte bedragen, maar hetzelfde mechanisme speelt ook bij grotere transacties een rol.
De uitspraak benadrukt het belang van zorgvuldigheid in het voortraject voor zowel de kopende als de verkopende partij. Wat er voorafgaand aan de verkoop gezegd en afgesproken wordt, kan later beslissend zijn in een eventuele procedure.
Wilt u meer informatie over dit onderwerp, heeft u vragen over non-conformiteit bij de aan- of verkoop van vastgoed, asbest of wenst u advies in een lopende kwestie? Neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van bouw en vastgoed en asbest.
