Recent nieuws bracht onrust in de bouwwereld: een drietal kwaliteitsborgers is geschorst. Voor aannemers en projectontwikkelaars heeft dit mogelijk direct ingrijpende gevolgen, zoals een plotselinge bouwstop of vertraging bij oplevering. In dit artikel leggen wij uit hoe een schorsing werkt en wat de bestuursrechtelijke consequenties zijn voor lopende en nieuwe bouwprojecten. De privaatrechtelijke gevolgen komen in een volgend artikel aan bod.
Hoe kan een instrumentaanbieder ingrijpen?
De instrumentaanbieder is verantwoordelijk voor een juiste toepassing van het instrument voor kwaliteitsborging. In het instrument is bepaald in welke gevallen de kwaliteitsborger kan worden gesanctioneerd. De sanctiemogelijkheden verschillen per instrument. Wel geldt voor alle instrumenten een wettelijke ondergrens: op grond van artikel 3:81 Bbl moet de toestemming worden opgeschort bij surseance van betaling en ingetrokken bij faillissement.
De intrekking wordt onmiddellijk geregistreerd in het openbare register dat de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw (TloKB) bijhoudt. Zodra een kwaliteitsborger niet meer in het register voorkomt als bevoegde gebruiker van het instrument, is hij per direct niet meer gerechtigd om borgingswerkzaamheden voor nieuwe of lopende projecten uit te voeren.
De relatie tussen instrumentaanbieder en kwaliteitsborger is privaatrechtelijk van aard. Dat betekent dat de kwaliteitsborger geen bestuursrechtelijk bezwaar kan maken tegen een schorsing. Sommige instrumentaanbieders hebben wel een geschillencommissie ingesteld voor dit soort geschillen.
Gevolgen voor bouwprojecten
De verleiding kan groot zijn om toch door te bouwen, zeker als de oplevering nadert. Toch bieden de Wkb en het Bbl hier geen ruimte voor: de kwaliteitsborger is een onmisbare schakel en zijn verklaring is een wettelijk vereiste voor de gereedmelding (art. 2.21 Bbl).
Tijdens de bouw
Tijdens een schorsing mag de kwaliteitsborger het instrument niet toepassen en dus niet als kwaliteitsborger optreden. Uit de Memorie van Toelichting blijkt dat in dat geval sprake is van illegale bouw omdat er geen daartoe gerechtige kwaliteitsborger toeziet op de werkzaamheden. Met andere woorden: een bouwproject vervolgen terwijl de kwaliteitsborger is geschorst, is verboden. Het bevoegd gezag kan dan overgaan tot handhaving, waaronder oplegging van een bouwstop.
Na afronding van de bouw
Uiterlijk twee weken voor de feitelijke ingebruikname dient het bouwwerk gereed gemeld te worden bij de gemeente, vergezeld van een dossier voor het bevoegd gezag. Kern van dat dossier is de verklaring van de kwaliteitsborger dat: a) hij toestemming heeft voor toepassing van het instrument; b) de kwaliteitsborging is uitgevoerd conform de instrumenteisen; en c) er een gerechtvaardigd vertrouwen bestaat dat het bouwwerk voldoet aan het Bbl (art. 2.21 lid 2 onder d Bbl jo. art. 3.86 Bkl).
Ontbreekt de verklaring of is zij afgegeven door een kwaliteitsborger zonder geldige toestemming, dan is de gereedmelding onvolledig en mag het bouwwerk niet in gebruik worden genomen. Een verklaring van een geschorste kwaliteitsborger voldoet immers niet aan de wettelijke eis en kan niet bij het bevoegd gezag worden ingediend.
Een tussentijdse schorsing raakt mogelijk ook de onderdelen b en c van de verklaring. Als de kwaliteitsborging vanwege een schorsing een periode heeft stilgelegen, is mogelijk niet voldaan aan de instrumenteisen. Bovendien ontbreekt dan mogelijk het gerechtvaardigd vertrouwen dat het bouwwerk aan het Bbl voldoet: er is immers gedurende een bepaalde tijd geen toezicht gehouden.
Een nieuwe kwaliteitsborger
De instrumentaanbieder kan ondersteunen bij de zoektocht naar een vervangende kwaliteitsborger. Echter, het aantrekken van een nieuwe kwaliteitsborger leidt hoe dan ook tot vertraging. De nieuwe kwaliteitsborger moet het reeds verrichte werk bestuderen, eigen inspecties uitvoeren en het borgingsplan doorlopen. Afhankelijk van de bouwfase kan dit tijdverlies aanzienlijk zijn. Bovendien kan een nieuwe kwaliteitsborger andere accenten leggen of aanvullende eisen stellen, zeker als hij constateert dat bepaalde controlemomenten zijn gemist. Naast tijdsverlies, brengt een nieuwe kwaliteitsborger dan ook veel onzekerheid met zich mee.
Conclusies en aanbevelingen
Doorbouwen terwijl de kwaliteitsborger is geschorst brengt grote risico’s met zich mee. Deze risico’s kunnen zich al gedurende de bouw openbaren door handhaving vanuit het bevoegd gezag, maar mogelijk ook pas later bij oplevering.
De voorwaarden waaronder een kwaliteitsborger een verklaring mag afgeven, hangen sterk af van de inhoud van het toegepaste instrument. Zorg er daarom voor dat u het toegepaste instrument grondig doorneemt en de gevolgen van de schorsing concreet in kaart brengt.
Twijfelt u? Schakel dan tijdig juridisch advies in. LXA is al jarenlang betrokken bij de juridische uitwerking van het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging en kan u daarbij van dienst zijn. Dat geldt ook voor een juiste wijze van contracteren en daarmee verdeling van de risico’s. Daar vertellen wij u meer over in ons volgend artikel.
