De uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant van 11 maart 2026, ECLI:NL:RBZWB:2026:1656, raakt een herkenbaar spanningsveld in het huurrecht voor bedrijfsruimte. Enerzijds is ontruiming in kort geding een ingrijpende ordemaatregel, zeker zolang de huurovereenkomst nog niet in een bodemprocedure is ontbonden. Anderzijds kan van een verhuurder niet altijd worden verlangd dat hij een langlopende, structurele wanbetaling blijft dulden, enkel omdat de huurder op het allerlaatste moment alsnog betaalt.
De zaak laat zien dat een huurachterstand niet alleen een financiële kwestie is. Betalingsgedrag zegt ook iets over de betrouwbaarheid van de huurder als contractspartij. Dat geldt temeer wanneer de achterstand maandenlang oploopt, de huurder niet reageert op pogingen tot contact en zelfs een conceptdagvaarding geen beweging brengt. In zo’n situatie kan betaling één dag voor de mondelinge behandeling te laat zijn om het geschonden vertrouwen te herstellen.
Voor de praktijk is de uitspraak relevant omdat zij bevestigt dat het spoedeisend belang bij ontruiming niet zonder meer verdwijnt zodra de achterstand is voldaan. De voorzieningenrechter kijkt breder: naar de toestand ten tijde van dagvaarding, naar het structurele karakter van de tekortkoming en naar de aannemelijkheid dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Daarmee biedt het vonnis verhuurders steun in gevallen waarin een huurder pas onder maximale procesdruk tot betaling overgaat.
Tegelijkertijd blijft het oordeel sterk feitelijk. De kantonrechter maakt geen algemene regel dat iedere laat betaalde huurachterstand tot ontruiming leidt. De doorslag ligt in de combinatie van tien maanden achterstand, het uitblijven van contact, het ontbreken van een duidelijke reden en het verlies van vertrouwen in de verdere huurrelatie.
Feiten
Tussen de verhuurder, een besloten vennootschap, en de rechtsvoorganger van de huurder was met ingang van 1 april 2023 een huurovereenkomst gesloten voor een kantoorruimte. De huurder had deze huurovereenkomst met ingang van 1 april 2024 overgenomen. De huur moest bij vooruitbetaling worden voldaan, vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking had.
Vanaf 1 april 2025 betaalde de huurder de huur niet, althans niet tijdig. Ten tijde van de dagvaarding was daardoor een huurachterstand ontstaan van € 22.800,14. Volgens de kantonrechter ging het om een achterstand van tien maanden. De verhuurder startte daarop een kort geding en vorderde, ontruiming van de bedrijfsruimte en veroordeling van de huurder in de proceskosten.
Opvallend is het moment waarop de huurder alsnog betaalde. Eén dag vóór de mondelinge behandeling voldeed zij de volledige huurachterstand. De huurder verscheen vervolgens niet ter zitting en vroeg ook geen uitstel. Tegen haar werd verstek verleend. Namens de verhuurder werd ter zitting toegelicht dat de huurder niet had gereageerd op eerdere contactpogingen en evenmin op de toegezonden conceptdagvaarding.
De juridische vraag
De centrale vraag was of de verhuurder, ondanks de volledige betaling van de huurachterstand vlak vóór de zitting, nog voldoende spoedeisend belang had bij ontruiming van de bedrijfsruimte en of voldoende aannemelijk was dat de bodemrechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zou toewijzen.
Daarmee lag in wezen een dubbele toets voor. Eerst moest worden beoordeeld of een onmiddellijke voorziening gerechtvaardigd was. Vervolgens moest de kantonrechter inschatten of de tekortkoming van de huurder zó ernstig was dat de bodemrechter waarschijnlijk tot ontbinding en ontruiming zou komen.
Rechtsoverwegingen
De kantonrechter begint met het spoedeisend belang. Dat belang acht hij aanwezig, ook al was de achterstand inmiddels betaald. Beslissend is dat ten tijde van de dagvaarding sprake was van een aanzienlijke huurachterstand die bleef oplopen. Onder die omstandigheden kon van de verhuurder niet worden verlangd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure zou afwachten.
Vervolgens formuleert de kantonrechter het gebruikelijke toetsingskader voor ontruiming in kort geding. De vraag is of op basis van de beschikbare feiten zeer waarschijnlijk is dat in een eventuele bodemprocedure de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zullen worden toegewezen. Pas als die prognose voldoende stevig is, kan de voorzieningenrechter vooruitlopen op de bodemprocedure door ontruiming toe te wijzen.
Die prognose valt in het nadeel van de huurder uit. Omdat de huurder niet is verschenen en de stellingen van de verhuurder niet zijn weersproken, gaat de kantonrechter uit van een huurachterstand van tien maanden ten tijde van de dagvaarding. Dat is op zichzelf een ernstige tekortkoming. De latere betaling verandert dat oordeel niet, omdat de tekortkoming inmiddels structureel was geworden en de huurder geen duidelijke reden had gegeven voor het uitblijven van betaling.
Van groot gewicht is ook de houding van de huurder. De kantonrechter betrekt uitdrukkelijk dat zij niet reageerde op pogingen tot contact en zelfs niet op de conceptdagvaarding. Daarmee is het geschil niet gereduceerd tot een incidentele betalingsachterstand. De betalingsachterstand heeft de huurrelatie ernstig geschaad. De verhuurder hoefde volgens de kantonrechter geen vertrouwen meer te hebben in voortzetting van de relatie en had belang bij een huurder die wél tijdig betaalt.
De uitkomst is helder. De vordering tot ontruiming wordt toegewezen.
Praktische implicaties
Voor verhuurders bevestigt het vonnis dat processtrategie bij structurele wanbetaling niet uitsluitend draait om de actuele hoogte van de achterstand. Van belang is het volledige dossier: betalingshistorie, aanmaningen, pogingen tot contact, reactiegedrag van de huurder en de vraag of de achterstand bleef oplopen. Als daaruit blijkt dat het vertrouwen in de huurder reëel is verdwenen, kan ook na late betaling nog grond bestaan voor ontruiming in kort geding.
Voor huurders is de les even duidelijk. Wie een forse huurachterstand laat ontstaan, kan niet zonder meer rekenen op behoud van het gehuurde door vlak vóór de zitting alsnog te betalen. Zeker bij bedrijfsruimte, waar de rechter minder wordt geconfronteerd met de woonrechtelijke bescherming en persoonlijke woonbelangen die bij woonruimte een rol kunnen spelen, kan structurele wanbetaling snel worden gezien als een ernstige aantasting van de huurrelatie.
De uitspraak onderstreept bovendien het belang van communicatie. De huurder verloor niet alleen door het niet betalen, maar ook door het zwijgen. Niet reageren op contactpogingen, niet reageren op een conceptdagvaarding en niet verschijnen op de zitting maakt het voor de rechter eenvoudiger om aan te nemen dat voortzetting van de huurrelatie onvoldoende basis heeft.
Conclusie
De Rechtbank Zeeland-West-Brabant maakt duidelijk dat volledige betaling van een huurachterstand vlak vóór de mondelinge behandeling geen wondermiddel is. De uitspraak bevestigt de bestaande lijn voor ontruiming in kort geding: de rechter loopt alleen vooruit op de bodemprocedure als voldoende waarschijnlijk is dat ontbinding en ontruiming daarin zullen volgen. De meerwaarde van dit vonnis ligt in de praktische boodschap dat het geschonden vertrouwen in de huurrelatie zelfstandig gewicht heeft. Wie pas betaalt als de zitting voor de deur staat, heeft daarmee niet automatisch het spoedeisend belang van de verhuurder weggenomen.
Contact
Heeft u een vraag over dit onderwerp? Neem dan contact op met onze specialisten.
