Naarmate een partij meerdere panden onder zich heeft, kijken overheden steeds nadrukkelijker naar de aanpak van misstanden op portefeuilleniveau. Niet alleen de situatie in het individuele pand telt: ook de vraag welke maatregelen zijn getroffen om vergelijkbare overtredingen in andere panden te voorkomen, kan van invloed zijn op de wijze waarop wordt gehandhaafd.
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is het aantal regels voor de fysieke leefomgeving verminderd. Voor situaties waarin specifieke regels ontbreken, heeft de wetgever zorgplichten geïntroduceerd. Deze zijn breed geformuleerd en kunnen daardoor aantrekkelijk zijn als grondslag voor handhaving. Het ontbreken van een specifieke wettelijke regel betekent echter niet automatisch dat het bevoegd gezag iedere gewenste (preventieve) maatregel via een zorgplicht kan afdwingen.
De voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam laat dit zien in een uitspraak van 2 april 2026. De zaak ging over asbest in huurwoningen van een verhuurorganisatie in Krimpen aan den IJssel.
Asbestrisico’s in woningen van vóór 1 januari 1994
In enkele woningen van de verhuurder hadden zich in 2021, 2024 en 2025 incidenten met asbest voorgedaan. Daarbij waren huurders of derden mogelijk onbewust met asbest in aanraking gekomen.
Het college van burgemeester en wethouders legde daarop een last onder dwangsom op. De verhuurder moest onder meer huurders informeren over mogelijke asbestbronnen en bij iedere huurwissel een asbestinventarisatie laten uitvoeren. Bij aanwezigheid van losse, niet-hechtgebonden asbestvezels moest tot sanering worden overgegaan. De last zag niet alleen op de woningen waarin zich eerder een incident had voorgedaan, maar ook op andere woningen van deze verhuurder.
Geen reguliere, maar een preventieve last onder dwangsom
De voorzieningenrechter wijst eerst op het onderscheid tussen een reguliere en een preventieve last onder dwangsom. Een reguliere last, die strekt tot voorkoming van herhaling van een eerder geconstateerde overtreding, was
hier niet mogelijk voor zover de last betrekking had op toekomstige incidenten in woningen waarin niet eerder een dergelijke overtreding was geconstateerd.
Een preventieve last was in beginsel wel mogelijk. Hoewel het college in de bezwaarfase nog de grondslag van het besluit kon wijzigen, geldt voor het opleggen van een preventieve herstelsanctie een hoge drempel: het moet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid vaststaan dat een overtreding zal plaatsvinden. Van de drie incidenten waarop het college zich beriep, bleek één incident uiteindelijk geen overtreding te zijn. Een ander incident had betrekking op sloopwerkzaamheden en betrof daarmee een andersoortige overtreding. Het feit dat zich in een andere woning van dezelfde verhuurder wel een asbestincident had voorgedaan, achtte de voorzieningenrechter echter voldoende om aan te nemen dat ook bij andere woningen met een bouwjaar van voor 1994 een overtreding zou kunnen plaatsvinden.
Daarmee was de preventieve last echter nog niet gerechtvaardigd. Vervolgens moest worden beoordeeld of de verhuurder zijn zorgplicht had geschonden en, zo ja, of de opgelegde maatregelen noodzakelijk en evenredig waren.
De algemene zorgplicht als vangnet
Namens de verhuurder werd aangevoerd dat het Besluit bouwwerken leefomgeving geen grondslag bood voor de verplichting om bij iedere huurwissel een asbestinventarisatie uit te voeren. Volgens de verhuurder zou het toepassen van de algemene zorgplicht van de artikelen 1.6 en 1.7 van de Omgevingswet erop neerkomen dat alsnog een verplichting wordt gecreëerd die de wetgever niet heeft voorgeschreven.
De voorzieningenrechter volgde dat betoog niet. Juist omdat voor de betreffende situatie geen specifieke regel bestond waarop het college kon handhaven, kon de algemene zorgplicht als grondslag dienen. Dat betekent echter niet dat de zorgplicht een onbeperkte bevoegdheid geeft om preventieve verplichtingen op te leggen. Het college moest aannemelijk maken dat de verhuurder onvoldoende maatregelen had genomen om nadelige gevolgen voor de fysieke leefomgeving te voorkomen.
Bestaande mutatieprocedure bleek van belang
De verhuurder had toegelicht dat hij al een mutatieprocedure hanteerde. Zodra een huurder de huur opzegt, wordt deze geïnformeerd over mogelijke asbestresten en gewaarschuwd om van de vloerbedekking af te blijven. Vervolgens wordt de woning door een deskundige gecontroleerd. Bij een vermoeden van niet-hechtgebonden asbesthoudende lijmresten wordt een gecertificeerd bedrijf ingeschakeld voor nader onderzoek.
De voorzieningenrechter achtte onvoldoende aannemelijk gemaakt dat deze procedure ontoereikend was. Het enkele incident in één woning, dat bovendien als uitzonderlijk werd aangemerkt, was onvoldoende om te concluderen dat de verhuurder structureel tekortschiet en dat bij andere woningen met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid opnieuw een overtreding zou plaatsvinden. De preventieve last kon daarom niet in stand blijven.
De saneringslast voor de woning waarin losse, niet-hechtgebonden asbestvezels waren aangetroffen, bleef daarentegen wel in stand, gelet op het directe en ernstige risico.
Betekenis voor vastgoedpartijen
De uitspraak past in een bredere ontwikkeling waarin de overheid steeds meer kijkt naar de wijze waarop verhuurders hun vastgoed en verhuurpraktijk als geheel organiseren. Dat is niet beperkt tot de Omgevingswet. Ook de Wet goed verhuurderschap biedt gemeenten verschillende instrumenten om op te treden tegen ongewenst verhuurgedrag, waaronder een bestuurlijke boete en een last onder dwangsom en, onder voorwaarden, beheerovername. Ook binnen het stelsel van de Wet betaalbare huur kunnen gemeenten toezicht houden op de naleving van huurregels en daarbij structurele tekortkomingen in de verhuurpraktijk signaleren.
Voor vastgoedbeheerders en verhuurders kan dat een herkenbare ontwikkeling zijn: toezicht richt zich niet altijd meer uitsluitend op het afzonderlijke pand of de afzonderlijke overtreding, maar kan zich ook uitstrekken tot de wijze waarop het beheer is georganiseerd. Deze uitspraak laat tegelijkertijd zien dat daaraan juridische grenzen zitten. Een incident is niet zonder meer voldoende om preventieve verplichtingen aan een hele vastgoedportefeuille op te leggen. Daarvoor moeten de feiten en omstandigheden een structureel risico en de noodzaak van de opgelegde maatregelen voldoende dragen.
Voor verhuurders met meerdere panden is het daarom van belang om de wijze waarop met klachten en gebreken wordt omgegaan, goed vast te leggen en op te volgen. Een deugdelijke en consequent toegepaste beheerprocedure kan niet alleen bijdragen aan de naleving van verschillende wettelijke verplichtingen, maar ook van belang zijn wanneer de gemeente aanleiding ziet om het beheer breder tegen het licht te houden.
