Voorgestelde maatregelen ter versoepeling Wet betaalbare huur

De voorgestelde maatregelen

I) WOZ-opslag in het woningwaarderingsstelsel (WWS)

Per 1 mei 2022 werd de zogeheten ‘WOZ-cap’ geïntroduceerd, waardoor de WOZ-waarde tot maximaal 33% meetelt in het WWS-puntenaantal. Deze limiet moest voorkomen dat woningen alleen door een hoge WOZ-waarde automatisch in de vrije sector terechtkwamen. Vooral de rendabiliteit van (midden)huurwoningen in historische binnensteden is hierdoor hard geraakt, omdat de WOZ-waarden vanwege de hogere prijs per vierkante meter juist op deze locaties hoog zijn.

De nu voorgestelde maatregel van de minister geeft verhuurders de mogelijkheid om een prijsopslag door te voeren voor woningen waarvan het puntenaantal anders (zonder de WOZ-cap) boven de liberalisatiegrens van 186 punten zou uitkomen. Deze prijsopslag bedraagt het verschil tussen de huidige, lagere maximale huurprijs en de hogere maximale huurprijs in de oude situatie, toen de WOZ-waarde een groter aandeel had in het puntenaantal. Dit komt de rendabiliteit ten goede, terwijl de woningen nog wel binnen de gereguleerde sector vallen; zo is de gedachte. Hiermee beoogt de minister de uitpondbeweging in de binnensteden te beperken en verhuur van dergelijke woningen op A-locaties aantrekkelijker te maken voor investeerders.

In de praktijk kan de WOZ-cap een verlaging met zich brengen van tientallen WWS-punten. Als voorbeeld: bij woningen met meer dan 100 punten leiden 10 extra punten al tot ongeveer € 68,55 extra maximale huur per maand. De voorgestelde prijsopslag kan de maximale huurprijzen voor zulke panden dus aanzienlijk verhogen.

Wel is van belang op te merken dat het nog niet duidelijk is of deze opslag (bij lopende huurcontracten) direct mag worden doorgevoerd. De minister laat dit vooralsnog onbenoemd. Zeker bij lopende huurcontracten bestaat er een kans dat de nieuwe maximale huurprijzen slechts geleidelijk aan verhoogd mogen worden, binnen de geldende wettelijke beperkingen.

II) Geen minpunten meer voor het ontbreken van buitenruimte

Onder de Wet betaalbare huur krijgen woningen zonder privé-buitenruimte, zoals een tuin, balkon of dakterras, 5 minpunten in het WWS. Voor deze panden betekent dat een afname van de huurprijs van gemiddeld € 34,76 per maand. Ook deze regel raakt dus met name middenhuurwoningen in de binnensteden.

Door nu de 5 minpunten voor het ontbreken van privé-buitenruimte te schrappen, gaan verhuurders van gesplitste woningen, compacte stadsappartementen of transformatieprojecten er met deze maatregel iets op vooruit. De beoogde datum van inwerkingtreding is momenteel 1 januari 2027.

III) Betere locatiewaardering voor kleine rijksmonumenten

Evenals grotere rijksmonumenten zijn kleine rijksmonumenten (kleiner dan 40 m²) getroffen door de nieuwe regeling in de Wet betaalbare huur. Meer specifiek met betrekking tot de hogere huurprijs voor monumentale panden. Voorheen konden verhuurders van zulke panden 50 punten optellen in het WWS. In de huidige situatie is die opslag vervangen met een prijsopslag van maximaal 35%, waardoor de maximale huurprijs verder wordt beperkt. Een snelle rekensom wijst uit dat het verschil tussen de puntenopslag en de prijsopslag een verschil oplevert van wel € 137,06 – met als rekenvoorbeeld een woning met 150 punten. Daarnaast hebben de nieuwe regels over het energielabel – dat vaak ontbreekt – en de buitenruimten ook impact op deze rijksmonumenten. Verhuur van dergelijke panden, die ook vaak op A-locaties gelegen zijn, is alleen al vanwege het voorgaande veel minder aantrekkelijk geworden voor investeerders. Daarbij wordt opgemerkt dat deze panden vanwege hun beperkte grootte en puntenaantal naar alle waarschijnlijkheid geen profijt zullen hebben van de eerstgenoemde maatregel.

De minister stelt daarom nu voor kleine rijksmonumenten een zelfstandige ‘extra waardering’ van de WOZ-waarde voor. Wat deze waardering concreet inhoudt of op welke wijze deze zal worden gerealiseerd, is nog niet bekend. Het valt dus nog te bezien in hoeverre de maatregel er uiteindelijk in slaagt om zulke panden weer aantrekkelijk te maken voor investeerders. De beoogde datum van inwerkingtreding is 1 januari 2027.

IV) Tijdelijke verhuur aan alle studenten

De Wet betaalbare huur heeft tijdelijke ‘campuscontracten’ alleen opengesteld voor studenten die niet staan ingeschreven in de gemeente waarin de onderwijsinstelling zich bevindt. Kamerzoekende studenten die wel uit de omgeving komen, moeten het daarom doen met een beperkter aanbod en vissen vaker achter het net.

De minister stelt daarom nu voor om tijdelijke contracten ook open te stellen voor studenten uit de omgeving. Hiermee meent de minister tegemoet te komen aan de wensen van particuliere verhuurders, waardoor dit deel van de huurmarkt aantrekkelijker zou worden.

V) Verlenging van de nieuwbouwopslag

Ten slotte wil de minister de opslagregeling voor nieuwbouw middenhuurwoningen met vier jaar verlengen. Vooralsnog geldt dat op middenhuurwoningen waarvan de bouw is gestart vóór 1 januari 2028, gedurende twintig jaar een huurprijsopslag van 10% kan worden toegepast. Om een extra impuls te geven aan nieuwbouwprojecten en de voorraad weer te doen groeien wordt voorgesteld deze regeling ook van toepassing te laten zijn op bouwprojecten van middenhuurwoningen die worden gestart vóór 1 januari 2032.

Onzeker effect

Dat er inmiddels sprake is van een uitpondbeweging lijdt geen twijfel. Het huidige investeringsklimaat zorgt voor een significante afname van de bestaande voorraad middenhuurwoningen, aldus het door de minister geciteerde SEO-onderzoek. SEO schat dat het aantal middenhuurwoningen van bedrijfsmatige en institutionele beleggers in de bestaande voorraad de komende tien jaar met circa 30% daalt; in de G4 gaat de afname sneller, omdat de verkoopwaarde daar structureel hoger ligt dan de verhuurwaarde. In 2025 verkochten investeerders ruim 65.000 woningen, terwijl zij er slechts 27.000 kochten.

Bij particuliere beleggers, die met name investeren in het bestaande aanbod middenhuurwoningen, draait het vooral om de box 3-belasting. “Zolang de fiscale behandeling in box 3 ongewijzigd blijft, zullen particuliere verhuurders zich blijven terugtrekken uit de markt en krimpt het aanbod van betaalbare huurwoningen verder”, aldus ABN AMRO in een recente brief in reactie op de plannen van de minister. Onder particuliere verhuurders is de kritiek op de maatregelen dan ook groot. Zij worden omschreven als het ‘behangen van een huis dat op instorten staat’, aldus Vastgoed Belang. Particuliere verhuurders bepleiten onder andere dat tijdelijke huur weer toegestaan moet zijn aan alle doelgroepen en dat de WOZ-waarde een (nog) grotere rol moet spelen in het WWS.

De behandelde maatregelen zijn vooralsnog te weinig concreet om voorspellingen over de effectiviteit te maken. De maatregelen bevinden zich momenteel ook in een voorstadium. De eerste vier voorstellen worden beoogd via een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) en zouden per 1 januari 2027 in werking moeten treden of eerder als dat uitvoerbaar blijkt. De verlenging van de nieuwbouwopslag lijkt een ruimere termijn gegund en verloopt apart via een internetconsultatie. Daarnaast volgt later nog een Actieplan Versnelling Woningbouw, waarin verdere uitwerking en prioritering worden verwacht.

De voorgestelde maatregelen bieden dus vooralsnog alleen een globaal inzicht in de plannen van het kabinet tot ‘optimalisatie’ van de Wet betaalbare huur. Het is niet aannemelijk dat het investeringsklimaat er op de korte termijn op vooruit zal gaan. Veel investeerders die inmiddels zijn overgeschakeld op uitponden, zullen niet zomaar terugkomen op die beslissing.

Contact

Voor vragen en advies over huurrecht woonruimte kun je contact opnemen met een van onze specialisten huurrecht: Tim Delmée, Katinka Verdurmen, Eva Bakker en Sem Wonneberg.