Bij de aankoop van bestaand vastgoed speelt een asbestinventarisatie vaak een belangrijke rol. Een rapport kan de koper comfort geven over de aanwezigheid van asbest en de te verwachten saneringskosten. Maar een inventarisatierapport is niet hetzelfde als een garantie dat er verder geen asbest aanwezig is.
Dat bleek opnieuw in een recent arrest van het Gerechtshof Amsterdam. Kopers spraken daarin zowel de verkoper als het asbestinventarisatiebedrijf aan, omdat na de koop meer asbestbronnen aanwezig bleken dan zij hadden verwacht.
Het geschil
Een vastgoedontwikkelaar koopt een pand van de Staat. Voorafgaand aan de verkoop heeft de Staat een asbestinventarisatie laten uitvoeren door een gespecialiseerd bedrijf. Het rapport wordt bij de verkoop betrokken. Daarin worden de aangetroffen asbestbronnen vermeld en wordt een raming gegeven van de kosten voor verwijdering daarvan.
Na de koop blijkt volgens de kopers dat het pand meer asbest bevat dan uit het rapport en de kostenraming naar voren kwam. Zij stellen dat zij daardoor een te hoge koopprijs hebben betaald en dat zij met extra saneringskosten worden geconfronteerd.
De kopers spreken vervolgens twee partijen aan. Allereerst stellen zij de Staat als verkoper aansprakelijk wegens bedrog, dwaling, wanprestatie en onrechtmatig handelen. Volgens hen had de Staat meer moeten melden over de asbestrisico’s. Daarnaast spreken zij het asbestinventarisatiebedrijf aan. Volgens de kopers was het rapport onvolledig en was de asbestinventariseerder daarmee tekortgeschoten.
De uitspraak van de rechtbank
De rechtbank wijst de vorderingen tegen de Staat af. Volgens de rechtbank mocht het asbestinventarisatierapport niet worden gelezen als garantie dat het pand volledig asbestvrij was of dat alle mogelijke asbestbronnen waren opgespoord. Het rapport liet vooral zien wat binnen de gekozen onderzoeksopzet was aangetroffen. Daarom konden de kopers de Staat ook niet aanspreken op een garantie dat het pand verder asbestvrij was of op het schenden van de mededelingsplicht. Uit de verstrekte informatie volgde immers niet dat de Staat instond voor het ontbreken van andere asbestbronnen. Ook het beroep op dwaling slaagt niet, omdat de beperkingen en voorbehouden in het rapport voor de kopers kenbaar waren.
De vorderingen tegen het asbestinventarisatiebedrijf worden door de rechtbank slechts beperkt toegewezen. De rechtbank oordeelt het inventarisatiebedrijf niet de volledige door de kopers gestelde schade hoeft te vergoeden. Voor zover al aansprakelijkheid wordt aangenomen, wordt die aansprakelijkheid beperkt door de toepasselijke aansprakelijkheidsbeperking.
De kopers zijn het hier niet mee eens en gaan in hoger beroep. Bij het hof ligt opnieuw de vraag voor of de Staat als verkoper aansprakelijk is en of het asbestinventarisatiebedrijf verdergaand kan worden aangesproken.
De beoordeling van het hof
Het hof bekrachtigt het oordeel van de rechtbank. Ook in hoger beroep krijgen de kopers dus geen gelijk. Volgens het hof had de Staat niet gegarandeerd dat het pand geen andere asbestbronnen bevatte dan de bronnen in het rapport. Ook had de Staat zijn mededelingsplicht niet geschonden. Hij had het rapport bij de verkoop betrokken en daaruit bleek wat was onderzocht, wat was aangetroffen en welke beperkingen golden.
Ook dwaling komt volgens het hof niet voor rekening van de Staat. Uit het rapport bleek dat het onderzoek een beperkte reikwijdte had: er waren geen destructieve handelingen verricht en geen installaties of constructies gedemonteerd. Daardoor konden bepaalde asbesttoepassingen onontdekt blijven. Ook het standpunt dat de kopers door het extra asbest een te hoge koopprijs hebben betaald, haalt het niet. Het hof ziet geen basis om de koopprijs achteraf te corrigeren.
Daarbij is van belang dat in het rapport aanvullend Type B-onderzoek werd geadviseerd voorafgaand aan de sloop van het object. Daarmee was duidelijk dat het rapport geen volledige zekerheid gaf over alle mogelijke asbestbronnen in het pand. Het hof oordeelt daarom dat de kopers aan het rapport niet de verwachting mochten ontlenen dat alle denkbare asbestbronnen in beeld waren gebracht.
Ook ten aanzien van het asbestinventarisatiebedrijf laat het hof het oordeel van de rechtbank in stand. Het inventarisatiebedrijf hoeft niet de volledige door de kopers gevorderde schade te vergoeden. Daarbij speelt de aansprakelijkheidsbeperking een belangrijke rol. Op de opdracht golden voorwaarden die de aansprakelijkheid van de adviseur beperkten. Volgens het hof is zo’n beding in deze context niet ongebruikelijk, omdat de mogelijke schade groot kan zijn terwijl de vergoeding voor de inventarisatie vaak relatief beperkt is.
De kopers kunnen het inventarisatiebedrijf daarom niet aanspreken voor de volledige schade die zij aan de later aangetroffen asbestbronnen verbinden. Voor zover het bedrijf aansprakelijk is, blijft die aansprakelijkheid beperkt tot het bedrag dat uit de overeengekomen voorwaarden volgt.
Conclusie en advies
Dit arrest laat zien dat een asbestinventarisatierapport niet zonder meer een garantie is dat een pand verder asbestvrij is. De betekenis hangt af van de inhoud en reikwijdte van het rapport. In deze zaak was van belang dat het ging om een Type A-inventarisatie zonder destructief onderzoek of demontage, en dat aanvullend Type B-onderzoek was geadviseerd.
Voor kopers betekent dit dat niet alleen de samenvatting of kostenraming van belang is, maar juist ook de beperkingen, voorbehouden en aanbevelingen in het rapport. Als aanvullend onderzoek nodig kan zijn, moet daarmee bij de aankoop rekening worden gehouden, bijvoorbeeld door nader onderzoek te laten uitvoeren, garanties of vrijwaringen af te spreken of het risico in de koopprijs te verwerken.
Voor verkopers en asbestinventarisatiebedrijven benadrukt dit arrest het belang van duidelijke documentatie: leg vast welke informatie wordt verstrekt, welke betekenis daaraan mag worden toegekend en wat wel en niet is onderzocht. Dit voorkomt discussie achteraf.
Heeft u vragen over asbest? Neem dan gerust contact op met onze specialisten. Wij denken graag met u mee.
