De waarschuwingsplicht van de aannemer (artikel 7:754 BW) is in de praktijk vaak een discussiepunt: wanneer is er nu écht “voldoende” gewaarschuwd, en wat zijn de gevolgen als die waarschuwing niet voldoet?
In een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 24 juni 2026 wordt nog eens duidelijk dat een algemene opmerking van de aannemer over de ongeschiktheid van een door opdrachtgever ter beschikking gestelde ondergrond niet volstaat. De aannemer moet concreet en expliciet de gevolgen benoemen van geconstateerde onjuistheden in de opdracht, zodat de opdrachtgever de daarmee gepaard gaande risico’s kan inschatten en keuzes kan maken.
Rechtbank Amsterdam d.d. 24 juni 2026
Feiten
Opdrachtgever ontwikkelt een recreatiepark met meerdere vakantiewoningen. Zij heeft een partij ingeschakeld voor het aanbrengen van gietvloeren en wandafwerkingen in twaalf vakantiewoningen.
Er was in de procedure nog onduidelijkheid met wie opdrachtgever nu een overeenkomst had gesloten. Opdrachtgever heeft uiteindelijk beide betrokken partijen – een besloten vennootschap en een eenmanszaak – als gedaagde betrokken in de procedure. De rechtbank heeft verduidelijkt dat de besloten vennootschap de contractspartij is. Daarom wordt deze partij hierna aangeduid als de ‘aannemer’.
De aannemer heeft op 21 maart 2024 een offerte uitgebracht die zag op het aanbrengen van wandafwerking en gietvloeren. Na een vooropname heeft de aannemer op 1 mei 2024 per e-mail onder meer geschreven dat “Alle wanden (…) nog geschuurd [moeten] worden” en dat aansluitingen “strak, glad en gesloten” moeten zijn, waarna zij “de gladheid /onvlakheid van de ondergrond” zouden volgen. Ook werd aangegeven dat nog te stucen delen “graag glad en strak” moesten worden uitgevoerd.
De werkzaamheden zijn in mei 2024 gestart. Opdrachtgever heeft twee facturen betaald, maar de laatste factuur niet. Er ontstond namelijk discussie over de (esthetische) kwaliteit van de wandafwerking en over (vermeende) gebreken aan de gietvloeren.
In opdracht van opdrachtgever heeft Technisch Bureau Afbouw (TBA) onderzoek gedaan naar de uitgevoerde werkzaamheden. TBA concludeerde dat de gietvloer voldeed, maar dat de wandafwerking esthetische gebreken vertoonde die voortkwamen uit de gestucte ondergrond waarop het systeem was aangebracht.
Standpunten partijen
Opdrachtgever vordert ontbinding van de overeenkomst en terugbetaling van het reeds betaalde deel van de aanneemsom, alsmede schadevergoeding (waaronder vertragingsschade). Kern van haar verwijt was dat de aannemer niet vooraf heeft gewaarschuwd voor de gevolgen van de slechte ondergrond voor de kwaliteit van het stucwerk. Dit levert een tekortkoming op, aldus de opdrachtgever.
De aannemer stelt op haar beurt onder meer dat zij wel – zowel mondeling als via e-mail – heeft gewaarschuwd voor de staat van de wanden en zij dus niet tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen.
In (voorwaardelijke) reconventie vordert aannemer betaling van de openstaande factuur (na aftrek van herstel- en expertisekosten).
Aannemer stelt zich op het standpunt dat zij heeft uitgevoerd wat is overeengekomen en van wanprestatie dan ook geen sprake is. Het werk moet als opgeleverd worden beschouwd en eventuele zichtbare gebreken komen alsdan vanaf moment van oplevering voor rekening van opdrachtgever. Voor zover er al wel sprake zou zijn van verborgen gebreken, dan geldt – aldus aannemer – dat deze niet aan haar zijn toe te rekenen.
Beoordeling rechtbank
De rechtbank neemt allereerst als uitgangspunt dat gebreken die voortkomen uit een ongeschikte of ondeugdelijke ondergrond in beginsel voor rekening van de opdrachtgever komen op grond van artikel 7:760 lid 2 BW. Dat uitgangspunt kantelt echter wanneer de aannemer zijn waarschuwingsplicht – voortvloeiend uit artikel 7:754 BW – niet naleeft. In die situatie kan de aannemer het risico van een onjuiste c.q. ongeschikte ondergrond niet (onverkort) bij de opdrachtgever neerleggen.
In dit vonnis maakt de rechtbank duidelijk wat van een aannemer mag worden verlangd. Een waarschuwing moet voldoende concreet en duidelijk zijn, zodat de opdrachtgever de risico’s kan inschatten en een reële keuze kan maken: doorgaan, eerst (laten) herstellen of een andere afwerking kiezen. Het enkele signaleren dat een ondergrond “niet vlak” is, is dus niet genoeg. De aannemer moet expliciet maken wat dat betekent voor het beoogde eindresultaat en welke gevolgen te verwachten zijn.
Daarbij weegt mee dat de waarschuwingsplicht niet zonder meer vervalt wanneer de opdrachtgever (of diens andere aannemers) professioneel of ervaren is. Ook dan blijft het aan de aannemer om zó te waarschuwen dat de opdrachtgever begrijpt welke kwaliteits- en herstelrisico’s hij accepteert.
Vervolgens gaat de rechtbank nader in op de feiten en omstandigheden. De esthetische gebreken aan de wandafwerking bleken (zoals ook uit het deskundigenonderzoek naar voren kwam) direct samen te hangen met de kwaliteit van de gestucte ondergrond. Juist omdat de ondergrond bepalend was, lag een duidelijke waarschuwing voor de hand.
De aannemer verwees naar mondelinge opmerkingen en naar een e-mail waarin onder meer werd gesproken over de “gladheid/onvlakheid van de ondergrond” en dat aansluitingen strak en gesloten moesten zijn. De rechtbank vindt dat onvoldoende: dit betreffen immers enkel algemene bewoordingen over de staat van de ondergrond, zonder dat de opdrachtgever concreet wordt voorgehouden dat (i) het beoogde esthetische resultaat daardoor waarschijnlijk niet gehaald zou worden en (ii) welke herstel- of meerwerkkosten of alternatieven daaruit konden volgen.
Opvallend is dat de rechtbank bovendien betekenis hecht aan wat ter zitting werd verklaard over de formulering van de e-mail: die zou bewust “getemperd” zijn. Dat onderstreept volgens de rechtbank juist dat een expliciete waarschuwing nodig was. Als een aannemer reden heeft om te vermoeden dat de opdrachtgever bij een heldere waarschuwing mogelijk zou kiezen om niet door te gaan, dan mag niet worden volstaan met een verhullende of vrijblijvende opmerking.
De waarschuwingsplicht bestaat niet alleen bij het aangaan van de overeenkomst, bij offerte of werkvoorbereiding. Als tijdens de uitvoering blijkt dat de ondergrond (nog steeds) onvoldoende geschikt is, mag van de aannemer ook dan worden verwacht dat hij de opdrachtgever (opnieuw) aanspreekt en zich ervan vergewist dat deze – met kennis van de consequenties – wil dat het werk wordt voortgezet. Door dat niet te doen, wordt de opdrachtgever feitelijk de mogelijkheid ontnomen om tijdig voor een andere oplossing te kiezen.
De rechtbank kwalificeert de onvoldoende concrete waarschuwing als een tekortkoming in de nakoming voor zover het de wandafwerking betreft. Van belang is dat “juiste nakoming” in deze context zou hebben betekend: tijdig en voldoende concreet waarschuwen. Dat is achteraf niet meer in te halen, zodat geen (nader) verzuim vereist is.
Het resultaat is dat de overeenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden (alleen voor het onderdeel wandafwerking) en dat de financiële gevolgen daarvan – waaronder terugbetaling – voor rekening van de aannemer komen. De normale risicoverdeling bij een ondeugdelijke ondergrond (opdrachtgever draagt risico) biedt de aannemer dus geen dekking als de waarschuwing niet voldoet aan de maatstaf van concreetheid en duidelijkheid.
Conclusie
Deze uitspraak bevestigt dat de waarschuwingsplicht geen formaliteit is. Wie als aannemer ziet dat door opdrachtgever ter beschikking gestelde zaken ongeschikt zijn, moet niet alleen signaleren dát er een probleem is, maar vooral duidelijk maken wat de opdrachtgever daarvan gaat merken – en op welk moment de opdrachtgever nog kan bijsturen.
Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van het bouwrecht: Inge Franken, Rianne van Pelt en Tim Segers.
