Samenloop tussen huur en franchise

Twee overeenkomsten, twee regimes

Op de combinatie van een franchiseovereenkomst en een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte zijn in beginsel twee wettelijke regimes naast elkaar van toepassing. Dat leidt tot een structurele asymmetrie: in het franchiserecht heerst contractsvrijheid ten aanzien van de beëindiging, terwijl de huurovereenkomst wordt beschermd door semi-dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen. Zo kan de franchiseovereenkomst eindigen terwijl de huurovereenkomst gewoon doorloopt of omgekeerd. In beide gevallen ontstaat er een onwerkbare situatie, zeker als de huurovereenkomst een strikte bestemmingsbepaling bevat die rechtstreeks verwijst naar de franchiseformule.

Het koppelbeding als oplossing

Partijen lossen dit in de praktijk vaak op met een koppelbeding: een contractuele bepaling die regelt dat de huurovereenkomst eindigt op het moment dat de franchiseovereenkomst eindigt, ongeacht de reden. Dat beding wijkt af van het semi-dwingend huurrecht en vereist goedkeuring van de kantonrechter op grond van art. 7:291 BW. Wordt die goedkeuring niet gevraagd, dan is het beding vernietigbaar.

Zonder goedkeuring van de rechter kan wel bindend worden afgesproken dat een tekortkoming in de franchiseovereenkomst wordt aangemerkt als een tekortkoming in de huurovereenkomst. Dit omdat zo’n beding niet valt onder de wettelijke bepalingen waarvan met goedkeuring van de rechter kan worden afgeweken. Rechterlijke goedkeuring is daarvoor dus niet vereist en ook niet mogelijk, omdat art. 7:291 BW hierin niet voorziet.[1]

Wat bepaalt of goedkeuring wordt verleend aan een koppelbeding?

De kantonrechter toetst of het koppelbeding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast. Uit de jurisprudentie blijkt dat een goed uitgewerkte overdrachts- of compensatieregeling voor de franchisenemer/huurder bij het einde van het franchiseovereenkomst doorslaggevend kan zijn. De kans op goedkeuring is aanzienlijk groter als de huurder het gehuurde op grond van de huurovereenkomst toch al niet anders mag exploiteren dan via de franchiseformule en er een compensatieregeling bestaat voor investeringen bij voortijdige beëindiging. Niet alle rechters denken er echter hetzelfde over: sommige kantonrechters weigeren goedkeuring als zij menen dat het beding neerkomt op een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in strijd met de wet (art. 7:231 BW).

Praktische aanbevelingen

Voor franchisegevers en franchisenemers die hun franchise- en huurovereenkomsten op enig moment gelijktijdig willen laten eindigen, gelden de volgende uitgangspunten:

• Neem een uitdrukkelijk koppelbeding op in zowel de franchise- als de huurovereenkomst en zorg voor een heldere considerans die de verbondenheid tussen beide overeenkomsten beschrijft.
• Vraag tijdig rechterlijke goedkeuring voor afwijkende bedingen op grond van art. 7:291 BW. Bij voorkeur voorafgaand aan het aangaan van de overeenkomsten.
• Combineer het koppelbeding met een bestemmingsbepaling welke expliciet verwijst naar de franchiseformule: dat creëert een zelfstandig koppelmechanisme.
• Vergeet de informatieverplichting uit de Wet franchise niet: op grond van art. 7:913–7:916 BW moet de franchisegever precontractueel transparant zijn over de financiële verplichtingen uit de huurovereenkomst en de samenhang tussen beide overeenkomsten.

De Wet franchise heeft per 1 januari 2021 meer transparantie en evenwicht gebracht in franchiseverhoudingen, maar heeft de samenloopproblematiek tussen huur en franchise in de kern niet opgelost. Goede contractuele voorbereiding blijft daarom onmisbaar.

Contact

Heeft u een vraag over dit onderwerp? Neem dan contact op met een van onze specialisten. 

[1] HR 21 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:752 (Kippersluis Supermarkt/Jumbo Supermarkten).