Het verkrijgen en afgeven van een energielabel is voor verhuurders van woonruimte steeds belangrijker, omdat het ook een belangrijk criterium is in het WWS voor de vaststelling van de huurprijs. In de praktijk heerst sinds de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur veel onduidelijkheid over de gevolgen van verstrekking van het label na aanvang van de huurovereenkomst. In gevallen kan dit leiden tot een procedure bij de Huurcommissie. In deze blog wordt toegelicht waarom het energielabel dat is afgegeven ná aanvang van de huurovereenkomst, alsnog meegenomen mag worden bij de vaststelling van de aanvangshuurprijs. Daarbij wordt een kritische kanttekening gemaakt bij de huidige lijn van de Huurcommissie en wordt afgesloten met een advies.
Onduidelijkheid in de praktijk
Als verhuurder ben je in beginsel verplicht om bij aanvang van de huur een energielabel aan de huurder te verstrekken (artikel 6.27 lid 4 Besluit bouwwerken leefomgeving). Bij niet-naleving riskeer een verhuurder een boete van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT).
Met de Wet betaalbare huur heeft de wetgever ook een financiële prikkel ingebouwd: een goed energielabel (klasse A++++ tot C) levert meer punten op in het woningwaarderingsstelsel (WWS) en daarmee een hogere maximale huurprijs. Een slecht label (klasse E t/m G) pakt juist negatief uit: dat kost punten en drukt de maximale huurprijs.
Voor de meeste verhuurders is dit inmiddels bekend. Wat minder duidelijk is, is wat er gebeurt als het energielabel te laat wordt verstrekt. In deze blog wordt daarom besproken wat de wet en de rechtspraak hierover zeggen, en op welke wijze in de uitspraken van de Huurcommissie daar regelmatig van wordt afgeweken. Afgesloten wordt met een slotsom en advies.
Wat zegt de wet?
Ondanks wat de Huurcommissie er in veel gevallen van maakt – zie hierna – staat er in de Wet betaalbare huur en de bijbehorende besluiten geen harde regel die neerkomt op: ‘te laat is te laat’. In de toelichting op bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte is hierover juist het volgende opgenomen:
“Daar waar een geldig energielabel ontbreekt, wordt de waardering van de energieprestatie bepaald op basis van het bouwjaar van de woning. Dit leidt tot een waardering van de energieprestatie op grond van de in het bouwjaar vigerende bouwnormen. Het niet aanwezig zijn van een energielabel leidt daardoor in het algemeen tot een lager aantal punten dan wanneer een energielabel wel is verstrekt. Immers, het waarderen van de energieprestatie uitgaande van het bouwjaar van de woning houdt geen rekening met het feit dat de energieprestatie van veel woningen door het treffen van energiebesparende voorzieningen in de loop der tijd verbetert. Die verbeteringen komen in een energielabel wel tot uitdrukking.”
Kortom: geen energielabel betekent doorgaans een lagere huurprijs, omdat je dan terugvalt op het bouwjaar als maatstaf voor de energieprestatie. In de memorie van toelichting bij de Wet betaalbare huur is geen vast peilmoment opgenomen. Er staat niet dat het label er op de ingangsdatum moet zijn (Kamerstukken II, 36496, nr. 3). Het uitgangspunt is altijd de werkelijke kwaliteit van de woning: hoe beter de energieprestatie, hoe hoger de huurprijs die daarvoor mag worden gevraagd.
Huidige leer in de rechtspraak
Op 30 juni 2023 beantwoordde de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2023:1005) prejudiciële vragen over hoe de energieprestatie moet worden meegewogen bij het toetsen van de aanvangshuurprijs. Daarbij stond de situatie van het te laat verstrekte energielabel centraal. De Hoge Raad overwoog daarover het volgende.
Ten eerste: het niet tijdig verstrekken van een energielabel heeft al een eigen sanctie, namelijk een boete van het ILT. Een aanvullende civielrechtelijke sanctie in de vorm van een lagere huurprijs is niet aan de orde. Daarnaast heeft de wetgever al een bewuste keuze gemaakt voor de consequentie van het ontbreken van het energielabel, zo vervolgde de Hoge Raad. In dat geval wordt teruggevallen op het bouwjaar. Verder wordt benadrukt dat de koppeling tussen energielabel en huurprijs er juist op is gericht verhuurders te belonen voor investeringen in energiebesparing: “Een van de doelen […] is dat verhuurders worden beloond voor hun investeringen op het gebied van energiebesparing, doordat een betere energieprestatie een hoger puntenaantal en daarmee een hogere maximumhuur oplevert.”
Ten tweede: wat telt is de feitelijke toestand van de woning op de ingangsdatum. Niet of het energielabel op dat moment al geregistreerd was. De Hoge Raad overwoog: “Dit betekent dat voor de waardering van de woning in het kader van het woningwaarderingsstelsel niet van belang is of de energie-index of het energielabel aan de huurder is verstrekt.”
Deze lijn is nadrukkelijk gevolgd door lagere rechters. Ook nadat de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking trad. Zo overwoog de Rechtbank Overijssel op 15 juli 2025 (ECLI:NL:RBOVE:2025:4743): “De kantonrechter volgt [partij A] in het standpunt dat de Huurcommissie ten onrechte geen punten heeft toegekend voor de energieprestatie van het gehuurde. Zoals de Hoge Raad in rechtsoverweging 4.4.1. heeft overwogen, is de feitelijke toestand van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst bepalend.” In gelijke zin oordeelden: Rechtbank Overijssel 14 oktober 2025, ECLI:NL:RBOVE:2025:6118 en Rechtbank Rotterdam 13 december 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:13317.
Kortom: op grond van het geldende recht is bij vaststelling en/of toetsing van de aanvangshuurprijs niet van belang of een energielabel al was afgegeven bij aanvang van de huurovereenkomst. De feitelijke energieprestatie op dat moment is daarentegen bepalend in het WWS; het energielabel geeft uitdrukking aan de energieprestatie. Een later afgegeven energielabel mag gewoon meegenomen worden bij de vaststelling van de aanvangshuurprijs, voor zover dit de werkelijke energieprestatie bij aanvang van de huurovereenkomst weerspiegelt.
Uitspraken Huurcommissie
De Huurcommissie beoordeelt – vaak op verzoek van de huurder – of de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst redelijk was (artikel 7:249 BW). Daarbij toetst zij de huurprijs voor een belangrijk deel aan het Besluit huurprijzen woonruimte; de wettelijke basis van het WWS.
In recente uitspraken kiest de Huurcommissie een koers waarin voorbij wordt gegaan aan de tekst van de wet en actuele rechtspraak. Zij stelt in een reeks recente uitspraken simpelweg dat een energielabel dat is geregistreerd/afgegeven na aanvangsdatum van de huurovereenkomst niet kan worden betrokken bij de vaststelling van de aanvangshuurprijs. Daarbij hanteert de Huurcommissie in feite het uitgangspunt ‘te laat is te laat’, zelfs als het om enkele weken gaat (zie bijvoorbeeld: HC 4 februari 2026, 2514399). In veel gevallen wordt deze harde knip zonder verdere onderbouwing gehanteerd (zie bijvoorbeeld: HC 22 januari 2026, 2512167 en HC 26 januari 2026, 2514743). In een enkel geval verklaart de Huurcommissie de geldende rechtspraak zelfs buiten toepassing. Zo overwoog de Huurcommissie recent op 26 januari 2026 (2514134): “Daarnaast beroept de huurder zich op de uitspraak van de Hoge Raad van 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005). De voorzitter merkt op dat de verhuurder voorbijgaat aan de Wet betaalbare huur, die op 1 juli 2024 is ingegaan. Met deze wet is het verplicht dat er bij aanvang van de huur een geldig energielabel beschikbaar is. Ontbreekt dit, dan wordt het puntenaantal voor de woning bepaald op basis van het bouwjaar.”
Slechts in enkele gevallen waarin de aanvangsdatum van de huurovereenkomst vóór 1 juli 2024 ligt, is de Huurcommissie bereid het voornoemde arrest van de Hoge Raad toe te passen. Zie bijvoorbeeld: HC 5 februari 2026, 2511892V en HC 30 januari 2026, 2507835. Daarmee blijft de Huurcommissie voorbijgaan aan actuele rechtspraak en interpreteert zij de (hiervoor geciteerde) wet (te) streng.
Slotsom en advies
Op basis van het arrest van de Hoge Raad van 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005) mag een later afgegeven energielabel wel degelijk betrokken worden bij de vaststelling van de aanvangshuurprijs. Voorwaarde hiervoor is dat het label uitdrukking geeft aan de werkelijke energieprestatie op het moment van aanvang van de huurovereenkomst.
Aangeraden wordt daarom om scherp te zijn op de labelverplichting. Als bij aanvang van de huurovereenkomst geen (geldig) energielabel gereed is, riskeert de verhuurder niet alleen een boete van het ILT, maar ook een procedure bij de Huurcommissie. In dergelijke procedures is allerminst zeker dat de uitkomst aansluit op het geldende recht.
Contact
Voor vragen en advies over deze blog kun je contact opnemen met een van onze specialisten huurrecht: Tim Delmée, Katinka Verdurmen, Mats Klaren, Eva Bakker en Sem Wonneberg.
