Parket bij de Hoge Raad 9 januari 2026

Feiten

In deze conclusie van het Parket bij de Hoge Raad gaat het om een kwestie waarbij Lidl de huur van een bakkerijbedrijfsruimte, gevestigd in de supermarkt, van Lidl heeft opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Voorafgaand aan de opzegging is hierover overlegd met de huurder. Lidl gaf aan de huurovereenkomst om te willen zetten in ‘flexibele’   huurovereenkomsten, ofwel overeenkomsten van steeds 2 jaar, nu zij mogelijk in de toekomst de bedrijfsruimte in eigen gebruik wilde nemen. Huurder heeft niet mee ingestemd, waarna Lidl de huurovereenkomst heeft opgezegd op grond van dringend eigen gebruik in de zin van art 7:296 lid 1 BW. De kantonrechter heeft destijds de beëindigingsvordering van Lidl toegewezen, waarmee de huurovereenkomst is komen te eindigen.

Huurder heeft een verklaring voor recht gevorderd dat Lidl schadeplichtig is op grond van art. 7:299 BW, omdat Lidl de huurovereenkomst heeft laten beëindigen op grond van dringend eigen gebruik, hoewel de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet bij Lidl aanwezig is geweest. kantonrechter heeft de vordering van huurders afgewezen.

Oordeel Gerechtshof

Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft het vonnis van de kantonrechter vernietigd, omdat volgens het hof zowel op het moment van de opzegging als ten tijde van het aanhangig maken van de beëindigingsprocedure én de uitspraak in die procedure Lidl niet de wil had om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen.

Het hof oordeelt namelijk dat de reden voor de opzegging gelegen was in de wens van Lidl tot ‘flexibilisering’ van de huur. Dit zonder dat daarbij een voldoende concreet plan of voornemen bestond om binnen een termijn van een aantal jaren over te gaan tot ingebruikname en dat de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen zodoende in werkelijkheid niet aanwezig was. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de door de huurder gevorderde verklaring voor recht alsnog toe.

Cassatie: peilmoment wil eigen gebruik?

Lidl stelt cassatieberoep in en stelt in cassatie de rechtsvraag aan de orde wat het peilmoment is voor de vraag of bij de verhuurder de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest in de zin van art. 7:299 lid 1 BW. Is dit alleen het moment van de beëindigingsprocedure (of van het vonnis in die procedure), of (ook) het moment van de aan die procedure voorafgaande opzegging door verhuurder?

De A-G merkt ten eerste op dat 7:299 BW in het leven is geroepen, nu voor verhuurders de verleiding kan bestaan om bij de opzegging een wil tot duurzaam eigen gebruik voor te wenden die in werkelijkheid niet aanwezig is. De A-G concludeert dat de mogelijkheid tot schadevergoeding voortvloeiende uit 7:299 BW meer symbolisch is, nu een huurder in een dergelijk geval zijn schade ook zou kunnen verhalen via de weg van de onrechtmatige daad (6:162 BW). De meerwaarde van 7:299 BW is dus de bewustwording voor huurders dat zij aanspraak kunnen maken op schadevergoeding. Daarnaast formuleert lid 2 een bewijsvermoeden: de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen wordt geacht niet aanwezig te zijn geweest, indien het verhuurde niet binnen een jaar na het einde van de overeenkomst door de verhuurder in duurzaam gebruik is genomen.

Voor de uitleg van art. 7:299 BW moet volgens de A-G worden aangesloten bij een arrest uit 1997. Hierin is bepaald dat ten tijde van de opzegging nog niet volledig vast hoeft te staan of het toen voorgenomen gebruik mogelijk zou zijn, terwijl zich daarna nog tal van omstandigheden kunnen voordien die een ander gebruik in aanmerking doen komen. De huurder heeft dan ook alleen recht op schadevergoeding, indien de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam eigen gebruik te nemen van de aanvang af in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.

Dit brengt volgens de A-G mee dat moet worden aangenomen dat de wil van de verhuurder om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen zowel op het moment van de opzegging als in de beëindigingsprocedure (meer precies; tot en met de laatste proceshandeling van de verhuurder in die procedure) moet hebben bestaan. Ofwel, voor aansprakelijkheid van de verhuurder volstaat dat die wil op één van beide momenten niet bestond.

Verandering wil tot eigen gebruik

De A-G vervolgt met de stelling dat aan de verhuurder niet de eis mag worden gesteld dat de concrete vorm van het voorgenomen eigen gebruik van het moment van de opzegging hetzelfde blijft. Het is dus mogelijk dat de verhuurder, tot en met de laatste proceshandelingen in de beëindigingsprocedure, de wil had om het verhuurde zelf te gaan gebruiken, maar daarna van gedachten is veranderd. Als het op deze manier is gegaan, is de verhuurder niet aansprakelijk.

Vorderingen uit hoofde van art. 7:299 BW worden vrijwel steeds ingesteld in gevallen waarin de voormalige verhuurder de onroerende zaak na de opzegging niet persoonlijk in gebruik heeft genomen. De vraag is dan natuurlijk op welk moment de verhuurder van gedachten is veranderd: nog vóór de laatste proceshandeling in de beëindigingsprocedure of pas daarna?

Terugkomend op de onderhavige kwestie, strekt de conclusie van de A-G tot verwerping van het cassatieberoep, nu de vraag of de wil van Lidl tot duurzaam eigen gebruik aanwezig was op het genoemde peilmoment, een beoordeling van feitelijke aard is. Daarvoor kan in cassatie geen plaats zijn.

Conclusie

Uit voorgaande kan dus worden aangenomen, indien de Hoge Raad de A-G volgt in zijn conclusie, dat het peilmoment voor de vraag of bij de verhuurder sprake is van een wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam eigen gebruik te nemen niet op slechts één moment hoeft te bestaan. Dit moet worden getoetst op zowel het moment van de opzegging áls tijdens de beëindigingsprocedure.

Indien de wil op één van deze beide momenten ontbreekt, is de verhuurder aansprakelijk voor de schade die de huurder lijdt ten gevolge van de beëindiging van de huurovereenkomst. Indien de wil bij de opzegging en tijdens de beëindigingsprocedure aanwezig was, maar de verhuurder wegens omstandigheden hierna toch van gedachten veranderd, is de verhuurder niet aansprakelijk. Of dit het geval is, is uiteraard een beoordeling van feitelijke aard.

Contact

Heeft u een vraag over dit onderwerp? Neem dan contact op met onze specialisten.