Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22 april 2025

Feiten

Op 26 oktober 2017 heeft koper een perceel grond in Oldenzaal gekocht van de maatschap Lebolt (de “verkoper”), met het doel daarop een woning te bouwen. Voorafgaand aan de levering bleek de grond verontreinigd te zijn met asbest. Partijen spraken daarom af dat verkoper de verontreiniging zou laten saneren door middel van een zogenoemde BUS-melding, waarbij gekozen werd voor de optie “volledige verwijdering”.

De sanering vond in december 2017 plaats. Daarbij is 6m³ ernstig verontreinigde grond afgevoerd. De overige afgegraven grond (circa 54m³) werd, na bemonstering en beoordeling als ‘voldoende schoon’, teruggestort. Uit onderzoeken bleek dat de resterende asbestconcentraties ver onder de norm van 100 mg/kg lagen en dat de grond op grond van de daarvoor geldende wettelijke normen geschikt was voor de bestemming wonen.

Koper meende echter dat met “volledige verwijdering” bedoeld was dat alle ontgraven grond moest worden afgevoerd. Omdat dat niet is gebeurd, vorderde hij een schadevergoeding van € 20.617,19, grotendeels bestaande uit kosten die hij later zelf maakte voor zeefwerkzaamheden door een derde partij.

Vorderingen koper

Koper stelde dat verkoper toerekenbaar tekort was geschoten in de nakoming van de aanvullende overeenkomst. Volgens hem had de verkoper zich verplicht tot volledige afvoer van alle ontgraven grond en niet slechts een deel daarvan. Door het hergebruik van een groot gedeelte van de ontgraven grond bleven er asbestdeeltjes in de bodem aanwezig, wat in strijd zou zijn met de gemaakte afspraken, aldus koper.

Verweer verkoper

Verkoper voerde aan dat de afspraken juist waren nagekomen. Het doel van de sanering was dat de kavel geschikt zou worden gemaakt voor de

woonbestemming. Dat doel is bereikt. Volgens verkoper betekende “volledige verwijdering” niet dat alle ontgraven grond moest worden afgevoerd, maar dat gekozen werd voor de meest vergaande saneringsvariant binnen de BUS-procedure: ontgraving tot de achtergrondwaarde.

Beoordeling hof

Het hof overwoog dat de uitleg van de overeenkomst bepalend is. Uit de correspondentie voorafgaand aan de levering bleek dat koper wist dat niet alle afgegraven grond verontreinigd was en dat alleen het verdachte depot zou worden afgevoerd. Het lag daarom niet voor de hand dat partijen zouden hebben bedoeld dat ook de niet-verontreinigde grond verwijderd moest worden door verkoper.

Volgens het hof sloeg de term “volledige verwijdering” op de gekozen saneringsoptie uit de BUS-melding en niet op het afvoeren van alle ontgraven grond. De sanering heeft geleid tot een perceel dat voldeed aan de bestemming wonen. Daarmee was aan de kern van de afspraak voldaan.

Daarnaast wees het hof erop dat de door koper gemaakte kosten voor zeefwerkzaamheden geen rechtstreeks verband hadden met een eventuele tekortkoming van verkoper. De door koper ingeschakelde derde had geen sanering uitgevoerd, maar slechts puin en bodemvreemd materiaal verwijderd.

Ook het beroep op onrechtmatig handelen door het terugstorten van licht verontreinigde grond slaagde niet. De gemeten waarden bleven ruim onder de op basis van relevante wet- en regelgeving geldende grens voor bewoning, waardoor geen sprake was van een belemmering van het overeengekomen gebruik van het perceel door koper.

Conclusie

Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter en wees alle vorderingen van koper af. Koper werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep, in totaal € 5.277.

Kortom, de enkele verwijzing naar “volledige verwijdering” in een aanvullende overeenkomst leidde niet tot de verplichting om alle afgegraven grond af te voeren. Doorslaggevend was dat de sanering de kavel geschikt had gemaakt voor de bestemming wonen en daarmee aan de overeenkomst was voldaan. Zoals standaard in de Nederlandse rechtspraak, wordt door de rechter verder gekeken dan de letterlijke tekst van een overeenkomst, de partijbedoeling is daarbij uiteindelijk doorslaggevend.

Contact

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van het asbestrecht: Rianne van Pelt, Inge Franken en Tim Segers.