Achtergrond geschil

In deze kwestie wil de huurster van een winkelpand door haar hoge leeftijd en om gezondheidsredenen graag haar winkelbedrijf voor damesmode overdragen aan de bedrijfsleidster. Nadat zij dit aan de verhuurder heeft laten weten, maakt de jurist van verhuurder een conceptovereenkomst op voor de overgang van de huur van het pand. In de overeenkomst is onder meer een huurverhoging opgenomen. Omdat partijen het niet eens zijn over de voorwaarden voor overname van de huur van het pand, vordert de zittend huurster een machtiging tot indeplaatsstelling.

Als reden voor overdracht van de damesmodewinkel stelt de huidige huurster dat de exploitatie vanwege haar leeftijd en fysieke gesteldheid te zwaar is geworden. Als financiële waarborg zou de nieuwe huurster een bankgarantie kunnen verstrekken ter hoogte van circa drie keer de maandhuur. Ook zou de vader van de voorgestelde nieuwe huurder, al decennia lang ondernemer, bereid zijn om borg te staan voor nog eens zes maanden huur. Tot slot spreekt zij in de procedure haar vertrouwen uit dat de beoogde opvolgster op basis van haar ervaring als bedrijfsleidster in de winkel in staat is om haar bedrijf met succes voort te zetten.

De verhuurder brengt hier tegenin dat de bedrijfsleidster te jong en onervaren is om haar eigen winkel te runnen. Daarnaast beschikt zij volgens de verhuurder ook over onvoldoende financiële waarborgen, waardoor de nakoming van de huurovereenkomst in het gedrang zou kunnen komen.

Wat oordeelt de rechtbank?

Indeplaatsstelling kan volgens artikel 7:307 BW uitsluitend bij overdracht van het bedrijf dat in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend en mits sprake is van een zwaarwichtig belang. Daarbij moet de voorgestelde huurder voldoende waarborgen bieden voor de volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Aan die regels moet de rechter deze situatie toetsen.

De rechtbank komt tot het oordeel dat uit de overlegde medische verklaringen niet volgt dat de eigenaresse van de winkel lijdt aan een medische aandoening waardoor zij genoodzaakt is om haar bedrijf te verkopen. De rechtbank overweegt dat voortzetting van de bedrijfsvoering, al dan niet met behulp van derden, niet onmogelijk is. Op basis van de door partijen geschetste omstandigheden, komt de rechtbank tot de conclusie dat de zittend huurster geen zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van haar bedrijf.

Ten aanzien van de financiële waarborgen overweegt de rechtbank dat de enkele intentie van de voorgestelde nieuwe huurder om een bankgarantie af te geven voor een bedrag ter hoogte van circa drie maanden huur onvoldoende zekerheid biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst. Daarnaast overweegt de rechtbank dat de vader van de voorgestelde nieuwe huurder niet aantoonbaar voldoende solvabel is om garant te staan voor nakoming van de betalingsverplichting op basis van de huurovereenkomst. Het uittreksel van de Kamer van Koophandel van diens bedrijf bood de rechtbank onvoldoende inzicht.

Gelet op de standpunten van de verhuurder over de persoon van de voorgestelde nieuwe huurder, had het op weg van de (zittend) huurster gelegen om te onderbouwen waarom de nieuwe huurster wel voor een behoorlijke bedrijfsvoering zou kunnen zorgdragen. Alleen met een algemene schets van de toekomstplannen werd in de ogen van de rechtbank onvoldoende duidelijkheid verschaft over de vraag of deze persoon in staat is tot een behoorlijke bedrijfsvoering. De rechtbank overweegt dat dit bijvoorbeeld had kunnen worden onderbouwd met een ondernemingsplan van de nieuwe huurster of jaarcijfers van de onderneming.

Omdat niet is voldaan aan de wettelijke vereisten voor indeplaatsstelling, wijst de rechtbank de vordering van de huurster af.

Commentaar

Ook de belangen van de verhuurder worden meegewogen bij de beoordeling van een vordering voor machtiging tot indeplaatsstelling. Wanneer echter niet is voldaan aan de wettelijke vereisten voor indeplaatsstelling, zal de rechter een vordering überhaupt niet kunnen toewijzen. Deze uitspraak laat ook het belang zien van een goede bewijsvoering. Omdat de zittend huurster als contractspartij deze vordering dient in te stellen, is het van belang om vooraf goede afspraken te maken met de beoogd nieuwe huurder over het aanleveren van de benodigde onderbouwing.

Als financiële waarborg voor nakoming van de betalingsverplichting kan de verhuurder een vorm van zekerheid eisen, bijvoorbeeld een bankgarantie. De hoogte van de bankgarantie is mede afhankelijk van de resterende huurtermijn op basis van het huurcontract. In deze zaak bedroeg de resterende huurtermijn nog 4.5 jaar. Bij het ontbreken van aanvullende waarborgen voor nakoming van de betalingsverplichting is een bankgarantie van drie maanden huur onvoldoende. Overigens kan de rechter ook als  de huurder nog niet daadwerkelijk beschikt over een bankgarantie, de vordering tot  indeplaatsstelling wel toewijzen door aan de machtiging de voorwaarde te verbinden dat de nieuwe huurder de bankgarantie onvoorwaardelijk stelt. Wanneer de verhuurder zijn twijfels uit over de vraag of een aanvraag voor een bankgarantie wordt toegewezen, is het aan de zittend huurder om aannemelijk te maken dat de beoogd opvolgster hiervoor in aanmerking komt. Ook hier is goede en tijdige onderlinge afstemming van belang.

Contact

Heeft u vragen over de mogelijkheid van contractsoverneming van de gehuurde bedrijfsruimte of het vorderen van een indeplaatsstelling? Neem dan vrijblijvend contact op met onze huurrechtspecialisten; Peter Huijbregts, Eva Bakker en Mistral Ceelen.