Lichtpuntje voor horecaondernemers: recht op huurkorting tijdens (gedeeltelijke) lockdown

Inleiding

In het voorjaar van 2020 zijn voor het eerst alle horecazaken gesloten op last van de overheid. Vanaf half december 2020 opnieuw. Ook niet essentiële winkels volgden eind vorig jaar dit lot.

Onze ervaring is dat huurders en verhuurder vaak onderling tot passende afspraken kunnen komen. Lukt dat echter niet, dan is een gang naar de rechter onvermijdelijk. Via een snelle, voorlopige procedure – een zogenaamd ‘kort geding’ – hebben verschillende huurders al huurkorting kunnen afdwingen. De vraag bleef echter of een rechter ook huurkorting zou toewijzen in een ‘bodemprocedure’. Een dergelijke uitspraak heeft een definitief karakter en heeft dus meer gezag.

Op 21 januari 2021 heeft de Rechtbank Den Haag de eerste uitspraak in een bodemprocedure gewezen.

Uitspraak Rechtbank Den Haag

Feiten

In deze kwestie heeft verhuurder zijn huurder – een horecaondernemer – voor de rechter gedaagd vanwege achterstallige huurbetalingen. Huurder gaf aan de huur niet te kunnen betalen door omzetverlies als gevolg van de coronacrisis. Met name door de gedwongen sluitingen waarmee zij wordt geconfronteerd. Zij vordert in reconventie dan ook vrijstelling van huurbetaling, dan wel huurprijsvermindering.

Huurder doet een beroep op verschillende juridische grondslagen. Zij stelt onder andere dat het gehuurde gedurende de lockdown niet aan haar ter beschikking is gesteld voor het overeengekomen gebruik (artikel 7:203 BW). Ook is volgens haar sprake van een gebrek in het gehuurde (artikel 7:204 BW). Tijdens de lockdown heeft zij immers het gehuurde niet kunnen en mogen gebruiken zoals overeengekomen.

Verder stelt de huurder dat de coronacrisis en de hierop volgende overheidsmaatregelen onvoorzien waren toen de huurovereenkomst gesloten werd (artikel 6:258 BW). Deze omstandigheden zijn niet in de overeenkomst verdisconteerd en het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om de huurovereenkomst ongewijzigd in stand te houden.

Oordeel rechter

De rechter kan zich vinden in het verweer van de huurder. De rechter oordeelt dat inderdaad sprake is van een gebrek en van ‘onvoorziene omstandigheden’.

Kort en goed oordeelt de rechter dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden met een gezondheidscrisis van deze omvang. Ook hebben zij geen rekening gehouden met overheidsmaatregelen die maken dat het gehuurde gedurende langere tijd niet kan worden gebruikt. Hierdoor is het ongewijzigd in standhouden van de huurovereenkomst niet redelijk en billijk. Daarom past de rechter deze overeenkomst aan.

Nu geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt van het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden, acht de rechter het redelijk dat het financieel nadeel door beide partijen wordt gedragen. Dus het delen van de financiële pijn. Dit betekent dat de huurder 50% van de huur moet betalen en 50% huurkorting krijgt tijdens de verplichte sluiting. Waar het gaat om de periode dat de horecaondernemers om 22:00 uur ’s avonds dicht moesten, heeft huurder recht op een huurkorting van 25%.

Conclusie

Iedere zaak is anders. Partijen, feiten en omstandigheden. Toch biedt deze uitspraak in onze ogen een belangrijk handvat voor de vele discussies die op dit moment lopen tussen huurders en verhuurder. Met name nu dit vonnis de eerder ingezette lijn in de uitspraken van de voorzieningenrechters in kort geding bevestigt.

Ons advies aan huurder en verhuurder is: Neem deze uitspraak als uitgangspunt. Bekijk vervolgens de feiten en omstandigheden die in jullie relatie van belang zijn. Deze kunnen namelijk maken dat een andere verdeling van de pijn rechtvaardig is.

Advies nodig? Wij denken graag mee.