Alle betrokken partijen in het bouwproces willen graag een werk tot een goed einde brengen. Tijdens de uitvoering van het werk zijn er vaak vele overleggen; bouwvergaderingen, overleggen over wijzigingen in het werk, veranderde omstandigheden of bijvoorbeeld gebeurtenissen die vertragingen of verstoringen opleveren. Tijdens en aan het einde van het werk blijft communicatie en de vastlegging van afspraken en gebeurtenissen de sleutel tot succes. Meestal vinden er wel overleggen plaats, maar helaas schort het vaak aan wat er wordt gecommuniceerd en hoe het een en ander wordt vastgelegd. Dat dit vervelende gevolgen kan hebben, blijkt ook weer uit een op 22 januari 2023 gepubliceerde uitspraak van de rechtbank Amsterdam. 

Oplevering

De opdrachtgever (gemeente Amsterdam) betaalde de opleveringtermijn niet. Tijdens de opname van het werk heeft de gemeente aan de aannemer meegedeeld dat er te veel opleverpunten waren voor oplevering. Later heeft de gemeente in een brief meegedeeld dat het werk toch als opgeleverd kan worden beschouwd, met opleverpunten. De ‘opleverdatum’ staat niet ter discussie. De vraag is of er sprake was van een onvoorwaardelijke oplevering.

Tijdens de procedure heeft de gemeente betoogd dat zij slechts haar voorwaardelijke goedkeuring aan het werk heeft verleend, namelijk indien en voor zover de aannemer alle in het proces-verbaal van oplevering genoemde gebreken zou herstellen en dat zij vóór en tijdens de opnames van het werk al aan de aannemer heeft meegedeeld dat de gemeente een nader onderzoek wilde laten uitvoeren door een deskundige. De aannemer betwiste vanzelfsprekend dat de gemeente het werk slechts voorwaardelijk had goedgekeurd.

Het lukte de gemeente niet om te bewijzen dat zij het werk slechts voorwaardelijk had aanvaard. In het proces-verbaal van oplevering van het werk was geen voorbehoud opgenomen. In een brief die de gemeente na de oplevering had gestuurd, staat vermeld dat de geconstateerde gebreken geen reden tot onthouding van goedkeuring zijn en dat het werk als opgeleverd kan worden beschouwd.

Uit artikel 7:758 lid 1 BW kan worden afgeleid dat een werk niet is aanvaard ingeval het werk onder voorbehoud is aanvaard of onder aanwijzing van de gebreken is geweigerd. Uit de UAV 2012 (die van toepassing waren) blijkt ook dat als er geen goedkeuring wordt gegeven dat dit dan moet gebeuren onder opgave van de gebreken. Als opdrachtgever zul je dus duidelijk moeten communiceren dat het werk onder voorbehoud wordt aanvaard dan wel het werk duidelijk moeten weigeren en daarbij de gebreken aan te wijzen. Hoewel er volgens de gemeente te veel opleverpunten voor oplevering waren, heeft zij vermoedelijk de gebreken niet gespecificeerd (gebrek 1 in de communicatie), geen enkel voorbehoud gemaakt (gebrek 2 in de communicatie) en het werk ook niet geweigerd (gebrek 3 in de communicatie). Sterker nog, de grootste fout die de gemeente heeft gemaakt in de communicatie, is het bevestigen dat de gebreken geen reden tot onthouding van goedkeuring opleveren (gebrek 4 in de communicatie). Niet alleen de vastlegging van wat er is geconstateerd is belangrijk, maar nog belangrijker is wat je communiceert. Communicatie is de sleutel. Terwijl er dus nog allerlei gebreken waren, was de gemeente de oplevertermijn dus gewoon verschuldigd.

Contractuele korting of termijnverlenging

 De gemeente stelt verder recht te hebben op een contractuele korting, omdat de aannemer het werk te laat heeft opgeleverd (27 maart 2020 in plaats van 1 oktober 2019). De aannemer stelt dat de opgetreden vertraging in het werk aan de gemeente is te wijten. De aannemer meent recht te hebben op termijnverlenging.

 De aannemer heeft een aantal omstandigheden genoemd die volgens haar aan de gemeente moeten worden toegerekend en dat zij daarom recht heeft op termijnverlenging. Een aantal van die omstandigheden heeft zich in het begin van het werk voorgedaan en andere omstandigheden op een later moment tijdens het werk. Het enkel noemen van deze omstandigheden is onvoldoende. Helemaal nu de gemeente vertragende omstandigheden noemde die volgens de gemeente aan de aannemer zijn toe te rekenen. De aannemer had moeten concretiseren welke omstandigheden tot hoeveel vertraging precies hebben geleid. Volgens de rechtbank had de aannemer dit inzichtelijk kunnen maken door middel van een tijdlijn, maar de aannemer heeft dit niet gedaan. De aannemer had daarom geen recht op termijnverlenging. De gemeente had daarom wel recht op een contractuele korting. In dit geval ruim € 120.000,--, terwijl de aanneemsom circa € 1.200.000,-- (incl. BTW) bedroeg. Hoewel de aannemer de discussie over de (on)voorwaardelijke oplevering won, verliest de aannemer de discussie over de vertraging en hoeft de gemeente per saldo niet de gehele opleveringstermijn te betalen.

Hieruit blijkt weer eens hoe belangrijk het is om vertragende en verstorende gebeurtenissen en de consequenties daarvan goed vast te leggen en te communiceren. Niet achteraf, maar vooral en juist tijdens het werk. Een tijdlijn is daarbij nodig, zoals de rechtbank ook oordeelt. De oorspronkelijke planning zal met de as built planning moeten worden vergeleken. Achteraf is het erg moeilijk om gevolgen van vertragingen en verstoringen in kaart te brengen en nog belangrijker om te kunnen bewijzen. Hoe lastig dit in de praktijk misschien ook lijkt te zijn, goede communicatie en vastlegging van gebeurtenissen blijft de sleutel.

Advies of sparren

Wilt u advies over een van deze onderwerpen of wilt u sparren en dat we meedenken in wat er gecommuniceerd moet worden in verband met oplevering van het werk of bij vertragingen en verstoringen, neem dan vrijblijvend contact op met Maikel Exterkate of met een van onze andere specialisten van het LXA Bouwteam.