In dit artikel bespreken wij waarmee je als verhuurder rekening moet houden bij het faillissement van een huurder. Ook hebben we aandacht hoe je op voorhand bij het aangaan van de huurovereenkomst de gevolgen van een eventueel faillissement kunt beperken, bijvoorbeeld door goede zekerheden op te nemen. Hierna hebben wij het alleen over de verhuur van onroerende zaken. Overeenkomsten die betrekking hebben op de verhuur van roerende zaken blijven buiten beschouwing. De volgende onderwerpen komen aan bod:

• Beëindigingsmogelijkheden van verhuurder en curator;
• Gevolgen onderhuur;
• Schade als gevolg van het faillissement;
• Beperking van de schade en zekerheden; en
• Indeplaatsstelling.

Beëindigingsmogelijkheden van verhuurder en curator

Voor alle overeenkomsten geldt in beginsel dat een faillissement niets verandert aan de bestaande rechten en plichten. Dit geldt ook voor huurovereenkomsten. De huurovereenkomst met een failliete huurder blijft daarom in stand zolang deze niet (actief) wordt ontbonden of opgezegd. In een faillissement blijven dus ook de regels van het huurrecht van toepassing. Dit betekent dat de huurrechtelijke beëindigingsmogelijkheden, zoals opzegging en ontbinding, gewoon van toepassing blijven. 

Huurovereenkomsten kennen vaak een lange opzegtermijn. De Faillissementswet biedt echter de mogelijkheid om huurovereenkomsten tussentijds op te zeggen. Zowel de curator van de failliete huurder als de verhuurder hebben de bevoegdheid om een huurovereenkomst (tussentijds) op te zeggen. Hierbij moet de overeengekomen of gebruikelijke opzegtermijn in acht worden genomen, waarbij geldt dat een termijn van drie maanden in elk geval voldoende is. Hierdoor kan de verhuurder of curator een huurovereenkomst vaak tegen een kortere termijn opzeggen dan op grond van de huurovereenkomst of de reguliere huurwetgeving mogelijk is. Gedurende deze opzegperiode kan de curator het gehuurde blijven gebruiken.

Als een huurder failliet gaat, is het voor een verhuurder dus van belang om zowel de huurrechtelijke als de faillissementsrechtelijke beëindigingsmogelijkheden van de huurovereenkomst te onderzoeken.

Gevolgen onderhuur

Als het gehuurde door de failliete huurder is onderverhuurd, moet een verhuurder extra opletten. In principe heb je als hoofdverhuurder juridisch niets van doen met deze onderhuurder. Er bestaat geen overeenkomst tussen de onderhuurder en de hoofdverhuurder. Ook gaat de onderhuurovereenkomst niet automatisch over op de hoofdverhuurder.

Tegelijkertijd heeft het faillissement van de hoofdhuurder/onderverhuurder geen invloed op de onderhuurovereenkomst zolang de hoofdhuurovereenkomst niet (actief) wordt beëindigd. Dit betekent dat de onderhuurovereenkomst doorloopt en de onderhuurder tegenover de hoofdhuurder/onderverhuurder recht blijft houden op het gebruik van het gehuurde. Echter, als de hoofdhuurovereenkomst is beëindigd, dan kan de hoofdhuurder/onderverhuurder het gehuurde niet meer ter beschikking stellen aan de onderhuurder. Dit maakt dat de hoofdhuurder/onderverhuurder schadeplichtig is tegenover de onderhuurder. Dit betekent niet dat de onderhuurder een aanspraak op gebruik van het gehuurde heeft tegenover de hoofdverhuurder.

In de praktijk komt het regelmatig voor dat een onderhuurder het gehuurde na het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst feitelijk blijft gebruiken. Dit doet zo’n onderhuurder dan ‘zonder recht of titel’. Ons advies is om met de onderhuurder in gesprek te gaan en te onderzoeken of deze bijvoorbeeld direct met de hoofdverhuurder een overeenkomst wil sluiten. Is dat voor de hoofdverhuurder niet gewenst of wil de onderhuurder hierin niet meegaan, dan zal de hoofdverhuurder in een gerechtelijke procedure de ontruiming van het gehuurde moeten vorderen.

Schade als gevolg van het faillissement

Door het faillissement kan een verhuurder schade lijden, zoals:

• De (achterstallige) huurpenningen;
• Leegstandsschade;
• Opleverschade; en
• Ontruimingsschade.

De (achterstallige) huurpenningen

Nog niet betaalde huurpenningen tot het moment van faillietverklaring (achterstallige huurpenningen) zijn concurrente vorderingen. Deze vorderingen moeten bij de curator worden ingediend ter verificatie. Als er voldoende geld beschikbaar is, worden concurrente vorderingen naar rato voldaan. In de meeste faillissementen wordt echter niet uitgekeerd aan concurrente crediteuren.

De huurpenningen die verschijnen vanaf de dag van faillietverklaring zijn een zogenaamde boedelschuld. Boedelschulden zijn hoger gerangschikt dan concurrente schulden (vorderingen die vóór de faillietverklaring zijn ontstaan). Een voorbeeld van een andere boedelschuld is het loon van werknemers tijdens de opzegtermijn. Als er onvoldoende geld beschikbaar is om alle boedelschulden te voldoen, worden boedelschulden voldaan volgens een wettelijke rangorde.

Als aannemelijk is dat de curator voldoende geld heeft om alle boedelschulden te voldoen, kan het voor de verhuurder interessant zijn om de huurovereenkomst niet actief zelf op te zeggen. In dat geval krijgt de verhuurder alsnog de huurpenningen vanaf de dag van faillietverklaring. De curator zal deze na verloop van tijd voldoen. Dit is echter niet zonder risico, omdat het vaak lastig is in te schatten of voldoende geld in de boedel komt om deze bedragen ook daadwerkelijk uit te keren.

Leegstandschade

Een verhuurder lijdt leegstandsschade als hij door de tussentijdse opzegging toekomstige huurpenningen misloopt die hij bij voortzetting van de huurovereenkomst wel zou hebben ontvangen. In de huurovereenkomst moet wel zijn opgenomen dat partijen deze misgelopen huurtermijn als schade aanmerken.

Deze schade kan echter niet worden ingediend bij de curator, omdat in de rechtspraak is uitgemaakt dat deze schade niet ten laste kan komen van de boedel. Deze leegstandschade kan eventueel wel worden verhaald op een derde, als deze hiervoor garant staat. Dat kan een bank zijn via een bankgarantie of een andere derde via bijvoorbeeld een zogenaamde ‘parent guarantee’.

Opleverschade

De verhuurder kan opleverschade lijden als het gehuurde in beschadigde toestand wordt opgeleverd of als het gehuurde niet wordt opgeleverd in de oorspronkelijke staat. De kosten van herstel kunnen bij de curator worden ingediend en zijn een concurrente vordering. Een huurder en verhuurder kunnen overeenkomen dat een verhuurder geen vergoeding hoeft te betalen voor verbeteringen die de huurder heeft aangebracht. Deze afspraak blijft in stand in een faillissement van de huurder.

Ontruimingsschade

De huurder moet het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst leeg en bezemschoon aan de verhuurder opleveren. Eigendommen van de failliete huurder die zich nog in het gehuurde bevinden, moeten worden verwijderd. Deze verwijderingsplicht rust op de curator. Komt de curator deze verplichting niet na, dan is de schade die de verhuurder daardoor lijdt (ontruimingsschade) een boedelvordering.

Beperking van de schade en zekerheden

Het komt vaak voor dat huurders of derden zekerheden of garanties verstrekken voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals de betaling van huurpenningen. Die zekerheden bestaan gebruikelijk uit waarborgsommen, bankgaranties of parent guarantees. Deze zekerheden blijven van kracht bij het faillissement van de huurder. Deze zekerheden kan de verhuurder in een faillissement uitwinnen.

Bij het aangaan van een huurovereenkomst is het dan ook van groot belang om aandacht te hebben voor de gestelde zekerheden. Of een gestelde zekerheid ook daadwerkelijk zo ‘zeker’ is als een verhuurder verwacht, komt vaak pas aan het licht als hierop een beroep wordt gedaan. In de praktijk zien wij regelmatig dat over de voorwaarden en effectiviteit van deze zekerheid onvoldoende is nagedacht. Ook zien wij regelmatig dat dat door een buitenlandse entiteit zekerheid is gesteld. Voor een verhuurder is het dan nodig om in het buitenland te procederen om aanspraak te kunnen maken op betaling. Niet voor het eerst is gebleken dat dit lastige en dure drempels kunnen zijn waardoor de veronderstelde zekerheid minder soelaas biedt dan verwacht.  

Indeplaatsstelling

Als een doorstart wordt gerealiseerd in het faillissement, kan de doorstarter belang bij hebben om de huurovereenkomst op zijn naam voort te zetten. Zolang de huurovereenkomst niet is opgezegd, kan een zogenaamde indeplaatsstelling worden gevorderd bij de rechter. Let wel, dit kan alleen bij zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW. Hierbij gaat het voor het overgrote deel over winkel- en horecaruimte.

Als een verhuurder wil voorkomen dat een vordering tot indeplaatsstelling wordt ingesteld, dient hij de huurovereenkomst zo snel mogelijk na de faillietverklaring op te zeggen. 

Conclusie

Het faillissement van een huurder heeft diverse juridische en financiële gevolgen voor een verhuurder. De verhuurder zal moeten overwegen of hij (snel) de huurovereenkomst wil beëindigen, of juist niet. Bovendien moet hij zijn vorderingen gespecificeerd en met de juiste preferentie (boedelvordering of concurrente vordering) indienen in het faillissement en onderzoeken of hij eventuele schade kan verhalen op derden die zekerheid hebben gesteld. Deze aspecten vereisen zorgvuldige overweging.

De gespecialiseerde kennis van de insolventie- en huurrechtadvocaten van LXA kunnen u daarbij helpen.